보문 리슈빌 하우트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 27조 이대리]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

보문 리슈빌 하우트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

종사자수 11만, 사업체수 2.3만

종사자수 및 사업체 수는 서울 하위권 그룹에 속함

(아래로 동작구,중랑구,은평구,강북구,도봉구)

베드타운적 성격 高 

2. 교통 A

[보문역 6호선 기준]

• 강남 34분
• 여의도 37분,시청21분, DMC 31분
• 구디/가디 50분 초반대

3.학군 C

성북구 전체 학군으로는 C 특목고 진학자 수가 적지 않을걸로봐서

양극화가 심한편이라고 생각

용문중 64%, 성신여중88%, 개운중89%

4. 환경 A

성북구 기준 백화점 1개,  대형마트3개

• 반경 1KM내 대형마트 없음, 종합병원 존재(고대병원)

• 동대문구의 이마트 청계천점과 거리상으로는 제일 인접

  → 1.75km 도보 37분 / 승용차 7분

5. 공급 A

• 3개년 평균 공급물량 1,211

     ( 2025년:2,840 / 2026년:199 / 2027년:2,860)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 입주 시기가 22년이후라서 그런지 입주후  전체 거래량이 8건 밖에

  되지 않기에 수익률 분석을 위한 data 부족

  현재 전고점을 돌파하였기에 향후 5년간의 투자 수익성은 미미하다고 판단

   

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 24년 5월의 전고점을 현재 돌파하였고 주변 아파트들과 비교해서도 비싼편

2) 환금성 : 보문역 바로 인접하였고, 직주근접에 465세대정도의 대단지에 가까운 세대수,

                  성북천 및 주변 환경시설을 잘 갖추고 있기에 환금성이 충분하다고 판단.

3) 수익률 : 전고점을 돌파하여 수익률이 낮다. 매매가 대비 전세가는 60%대로 적정

4) 원금보존 : 이미 많이 올라 있는 상태이기에 하락장 대비가 어렵다. 

5) 리스크 대비: 하락장 대비하기엔 너무 높은 매매가로 리스크 대비 힘들다.

나의 투자 결론 : 

이미 전고점을 돌파하였고 전세 갭차이도 4억이 넘어 가기에 투자하기에 어려움

22년 입주한 신축이기에 거래자체가 매우 적어 data를 얻기에도 어려움

입지로서는 좋지만 훨씬 시간이 지난 후 건물 가치가 떨어질 즈음 매매 재고려

✅ 작성하면서 느낀점 : 

서울 신축아파트는 입지가치대비 건물가치가 높기에 내가 가진 자금으로 투자하기엔

어려움이 있을듯 서울 4급지 정도의 입지가치가 좋은 구축 아파트들이 현재 내가 투자하기에는

가장 적절한 대상으로 보임. 

수익률 보고서를 작성하다보니 아파트의 가치를 판단하는 기준이 생기는것같음.

그러나 아직은 경험이 부족해 강의에서 배운 틀대로만 분석을 하려하기에 애매모하한 점이 많음

<예시> 

1.환경 분석할때 강의에서는 구역별 대형 마트나 백화점 숫자로 등급을 판단하였는데

해당 구역외곽에 있는 아파트라 해당구역의 주요 시설들은 거리가 멀고

다른 구역의 대형마트나 백화점이 더 가까운 경우에는 등급을 어떻게 판단해야는지 아리송

2.수익률 분석시 해당 아파트 처럼 22년도 입주해서 거래량의 10건 미만인 아파트는 어떻게 분석해야하는지

전고점을 돌파하였는데 앞으로 더 오를지는 어떻게 판단해야하는지? 아마 주변 아파트와 비교해야할듯?

이런식으로 주변 아파트 까지 보게 되면서 인사이트넓어지는것 같음  

결론 : 강의에서 강사님들이 말씀하신대로 아파트 하나하나의 정보를 쌓아서 서로 많이 비교해보는것이

          최선의 선택을 부르는듯 앞마당 늘리기에 집중하자!