군포시 다산 주공3단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 야매]

✅아파트명

군포시 금정동 다산 주공3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 군포시 - B등급(종사자수 115,375명 / 사업체 26,843개)

2. 교통

 강남 - 1시간 / 시청 - 1시간 30분 / 여의도 1시간

3.학군

 흥진중 - 학업성취율 85%

4. 환경

반경 1km 이내 - 이마트, 트레이더스

반경 2km - ak 백화점

5. 공급

  5년내 160세대(계획)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 매물은 6억대.. 점차 가격 낮아질 것으로 예상

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점시 투자금 33,000만원 → 현재 투자금 최소 4,000만원(급매 기록 예상) / 매물 평균으로는 15,000만원 

2) 환금성 : 단지에 매물이 많이 나오는 편은 아님. 최근 3년 실거래 12건, 회전율 7%. 800세대 이상이기에 환금성은 무리 없을 것으로 예상.

3) 수익률 : 급매 예상 가격을 기준으로, 수익률 100%를 위해서 8000만원만 상승해도 되는 상황이라 수익률은 높을 것으로 예상. 고점 회복시 525% 수익률 가능. 다만, 현재 매물은 평균 60,000만원이라 가격 하락을 기다려야 함. 5000만원까지 추가 하락을 기다려본다면 투자 수익률이 좋을 것으로 예상.

4) 원금보존 : 고점 대비 현재 30% 하락이기에 충분히 기준에 합격. 현재 매물 평균이 60,000만원 정도이기에 매물 가격 기준으로는 15%정도. 추가 5% 정도는 더 내려가면 원금보존에 큰 무리 없을 것으로 예상. 

5) 리스크 대비: 예정 상으로 군포시에는 향후 5년간 160세대, 이중 오피스텔이 80세대 이므로 사실상 공급은 없다고 봐도 무방. 주변 의왕 및 안양시에 8,000세대 정도가 예정. 당장 투자를 실시할 수 있는 것은 아니지만, 일단 25년 상반기 중으로는 전세를 구하는 것이 어렵진 않을 것으로 예상. 2년 후 27년 상반기에는 이미 입주가 대체로 완료된 상태라 역시 전세 구하는 것이 큰 무리는 없을 것으로 예상함. 

나의 투자 결론 : 급매로 거래된 것으로 예상되는 가격으로는 매력적임. 하지만, 현재 평균 매물 가격으로는 그렇게 매력적이진 않다. 하지만, 최근 거래 기록 및 부동산 경기 분위기 등을 고려하여 매물 가격이 5,000만원 이상 하락하는 경우에는 투자를 바로 실행해도 좋을 것으로 예상함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 어플에서 가격만 비교해보며 분석하는 것 보다 훨씬 체계적인 단계를 거쳐서 다른 지역과 함께 비교 분석하는 것의 중요성을 깨달음. 아파트 비교 분석의 중요성을 느끼는 동시에 재미를 알게 되어 유익하였음. 점차 더 세부적이고 여러 지역을 동시에 비교해봐야겠다는 생각이 듦.