광주 봉선제일풍경채아파트 수익률 보고서

✅아파트명

광주 봉선제일풍경채 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광주 남구 직장 종사자수 : 68,656명 (C등급)

2. 교통

 기아자동차 광주공장 - 자차로 18분 (A)

3.학군

*  문성중 - 학성성취도 90%(A), 특목고진학률 3.1%

*  주월중 - 학업성취도 80.1%(C)

*  봉선중 - 학업성취도 81.4%(C)

*  223개 규모의 광주광역시 1등 학원가가 형성되어 있으므로 자녀 교육에 매우 적합함

*  문성중이라는 고 학업성취도 학교가 자리하고 있어 교육열이 높은 부모들의 수요가 높을 것으로 예상됨

(에러 메세지가 떠서 이미지는 첨부 못했습니다 ㅜㅜ)

4. 환경

대형마트 1개 - 이마트 봉선점 (B)

*  1km 반경에 대형마트 1개 위치함. 환경 수준은 보통

*  주변의 대단지 아파트들이 모여있음

5. 공급

 광주 남구 인구수 :  207,312명

적정 입주물량 : 10,365세대

★ 광주 남구 입주물량

2025년 - 565세대

2026년 - 0세대

2027년 - 1,575세대

향후 3년 평균 입주물량 : 713세대 (S)

*  광주 남구 인구수 대비 입주물량이 거의 업다시피 하는 관계로, 입주물량에 의한 전세가 하락은 발생하지 않을 것으로 보임. 입주물량 risk 0

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 광주봉선제일풍경채엘리트파크 35평 현재 매매 8.2억, 전세 4.6억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 10.1억 전세 5.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 11월 매매 8억 전세 5.6억

고점 갭 매수 시 수익률 -43%, 순수익 -1.87억

저점 갭 매수 시 수익률 8%, 순수익 2,000만

★ 현 시점 매수하여 200% 수익률 달성하기 위해서는 매매가 15.4억까지 올라야 함

    전 고점을 훨씬 상회하는 매매가이므로 투자하기에는 적합하지 않음 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 10.1억 대비 18.8% 하락한 가격이므로, 하락률 20% 이상 기준에 맞지 않음. 저평가 No!

2) 환금성 : 학업성취도가 높은 중학교 위치, 준신축 아파트, 광주 1등 학원가가 형성되어 있어 자녀를 교육시키기 위한 학부모들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 환금성 Yes!

3) 수익률 : 200% 수익률을 달성하기 위해서는 전고점 10.1억보다 훨씬 높은 15.4억까지 상승해야 됨. 또한, 현 시점 갭 매수 시 종잣돈 3.6억을 투자해야 하므로 지방투자에는 적합하지 않은 투자금임. 이 돈이면 서울 아파트를 투자하는 것이 바람직해 보임. 수익률 No! 

4) 원금보존 : 공급물량 risk 거의 없음. 주변에 가치가 비슷한 다른 대단지 아파트가 많으므로 입지독점성은 높지 않음. 전세가율 56% 원금보존 No! 

5) 리스크 대비 : 매매가 기준 전고점 및 전저점의 전세가 차이가 별로 없음. 이는 전세 수요가 꾸준히 있을 것이라고 생각함. 전세가는 하락할 가능성이 낮지만, 나의 종잣돈 및 소득대비 비싼 아파트이므로 만약 역전세 현상이 발생하게 된다면 대응하기 쉽지 않음. 리스크 대비 No!

나의 투자 결론 : 이번 수익률보고서는 연습 차원에서 광주의 대장아파트라고 불리는 봉선제일풍경채엘리트파크 아파트를 분석하였음. 광주광역시의 학군 성지인 봉선동이기에 자녀교육을 위한 학부모들의 수요는 꾸준할 것으로 보임. 하지만 저환수원리 기준으로 정리하면 투자하기에는 적합하지 않음!

무엇보다 3.6억이라는 큰 종잣돈이 들어가므로 내가 투자 가능한 금액(6~8000)에 맞는 매물을 탐색하는 것이 적합함. 앞으로 내 투자금 규모에 맞는 매물들을 여러개 탐색하면서 입지가치를 보는 안목과 노하우를 터득해나가고자 함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 첫 수익률보고서 작성을 통해 매물을 분석하는 방법을 터득하였다. 완벽주의보다 완료주의에 초점을 맞췄기에 완료하는 것을 최우선으로 작성한 것 같다. 이번 수익률보고서를 참고하여 내 투자금 규모에 맞는 광주광역시 아파트 매물을 분석하면서 입지가치를 판단하는 눈을 키워나가고자 한다. 무엇보다 해당 아파트는 3.6억이라는 큰 종잣돈이 들어가므로 내가 투자 가능한 금액(6~8000)에 맞는 매물을 탐색하는 것이 적합해보인다.