운양동 김포한강시도시 반도유보라2차 수익률 분석보고서 [열반스쿨기초반 즐거운깨소금]

운양동 김포한강시도시 반도유보라2차 수익률 분석보고서 [열반스쿨기초반 즐거운깨소금]

✅아파트명

운양동 김포한강시도시 반도유보라2차 (24평/13년/1498세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 : 213,769
사업체수 : 62,310

A등급

2. 교통

강남 : 1시간 16분
여의도 : 52분 / 시청 1시간 4분

B-C등급

3.학군

하늘빛중 88%

B등급

4. 환경

하나로마트 /킴스클럽 

C등급

5. 공급

적정수요 

486553 x0.005 = 2433
1년 : 2433 / 3년 : 7299

공급예정 

김포북변우미린
2027.12 / 1200세대

S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교대상이 없어 정확하게 알수는 없지만, 전고점 대비 -22%

2) 환금성 : O (300세대 이상, 저층/탑층아님)

3) 수익률 : 투자금 1억2975 필요, 목표 수익률 달성 위해서 2억5950만큼 올라줘야 함

4억4375 + 2억5950 = 7억0325

4) 원금보존 : 경기지역 전세가율 70% , 해당 아파트 전세가율 71% 요건 충족, 입주물량도 적정수요대비 ½ 수준

5) 리스크 대비:  검단지역 대량입주로 직간접 영향을 받아 역전세 리스크 생길수있음 주의★

나의 투자 결론 : 목표수익율 달성을 위해서는 전고점을 넘어야 하기 때문에 시간이 필요할 수 있음.

김포 장기동, 운양동의 전체적 가격이 비슷한 수준인것으로 보여 해당 단지가 최선이 맞는지 다른 단지와 비교평가 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 검색해보면서 수치로 계산해보니 조금더 와닿는 부분이 많았던것 같습니다.