부천 중동 은하마을 수익률보고서(열반스쿨 기초반 83기 54조 신네계)

아파트명 : 중동 은하마을 대우동부

위치 : 부천시청역과 매우 가깝다.

입지평가

1. 직장 : S 등급  종사자수 - 318,670명 / 사업체수 - 87,889개

    

2. 교통  :A 등급  강남 1시간 / 시청 53분 / 여의도 48분

   

3. 학군 : B등급 중흥중 87% 또는 C등급 중원중 78%  

4. 환경(주변 편의시설) S 등급 (백화점 2개 이상)

 도보 20분 거리에 종합병원 2개(다니엘, 순천향) / 도보 10분 거리에 이마트, 현대백화점/ 도보 20분 거리에 롯데백화점, 뉴코아

5. 공급 : 2,371세대 공급

원미구 내에는 공급물량 없으나, 소사구. 오정구는 일부 있음

수익률 분석 : 지금이 가장 비싸다.

선도지구라는 호재가 있어서 그런듯..

 

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 안됌. 다른 주변 아파트들은 하락기인데, 혼자 상승중

 지난번 상동 대장아파트인 진달래효성센트럴을 했었는데

거기보다 학군이 좋지 않은데도(상동 석천중 91%, 중동 중원중 78%, 중흥중 87%) 가격이 더 비쌈!!!

오 근데 나는 같은 부천이고 해서 연식이 10년정도 느리고, 학군이 좋은 상동 진달래효성이 항상 압도적으로 비쌌을거라 생각했는데

그것도 아니네.

엇비슷하게 올라갔었는데, 지난 상승장때는 상동이 더 뛰었었으나, 지금은 선도지구 호재때문인지 중동 은하가 더 비싸다. 

2) 환금성 : 600세대가 넘는 대단지이고, 은하마을은 또 단지가 다른 아파트와 묶여있어서 2,000세대정도 되고 교통도 좋기때문에 환금성은 좋을듯.

3) 수익률 : 은하아파트 사상 최고가 경신이라. 비싼물건은 안됌.. 아무리 좋은물건도 싸게 사야함 

4) 원금보존 : 가장 비쌀때라.. 원금보전을 하기는… 하락장이 올 수 있으니.. 좋지 않음

5) 리스크 대비: 최 고점에 있으므로 오히려 매매가가 하락할수도 있어서 리스크에 좋지않음

투자 결론 

이미 호재가 충분히 반영되었으니 사지말자. 안사길 잘했다 (?)ㅋㅋ 

저번 상동 수익률보고서할때는

더 힘들엇던거같은데

강의 듣고 다시 해보니 조금은 더 수월해진듯