*과천 푸르지오 써밋 1XX동 18XX호 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 76기 허니버터칩]
✅위치(지도) : 과천시 중앙동
✅입지평가
| 과천 푸르지오써밋 | 옥수파크힐스 | 마포프레스티자이 | |||||
연식/세대수 | 2020.03. / 1571세대 | 2016.11. / 1976세대 | 2021.12.30. / 1694세대 | |||||
직장 | 종사자수 37,242명 사업체수 6039 (C) | 종사자수 203,221명 사업체수 41,665 (A) | 종사자수 279,788명 사업체수 56782 (A) | |||||
교통 | 강남 32분 (B) | 강남역 27분 (A) 광화문 26분 등 교통편리 | 강남역 54분(B), 마곡 여의도 30분이내 | |||||
학군 | 과천중 87.0% (B) | 무학중80.6% 옥정중78.9% (C) | 숭문중 84.6% (C) | |||||
환경 | 이마트 과천점 (B) | 백화점(압구정) 대형마트2개 (A) | 백화점1 대형마트 1개 (A) | |||||
공급 | 인구 |
| 85489명 | C | 27,4966명 | B | 36,2006명 | S |
적정수요 |
| 365가구 | 1000가구 | 2000가구 | ||||
연도별입주 | 25 | 0 | 2000가구 | 473가구 | ||||
26 | 0 | 0 | 0 | |||||
27 | 4552가구 | 2000가구 | 1000가구 | |||||
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
과천 푸르지오 써밋 (2020.03./1571/24평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 11월 | 2023년 01월 | 2024년 12월 |
매매가 | 174,000 | 122,000 | 178,000 |
전세가 | 85,000 | 66,000 | 94,000 |
투자금 (전세가율) | 89000(49%) | 56000(54%) | 84000(53%) |
고점에 매수 시 수익률 | -1% | ||
고점 매수 시 순수익 | -500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 92% | ||
저점 매수시 순수익 | 51,500 | ||
✅현장사진 (사진을 찍어야 하는지 몰라서 온라인에서 퍼왔어요ㅠㅠ)
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✅투자 결론
× | 저평가 | 비슷한 가격대의 옥수파크힐스와 비교했을 때 직장, 교통, 환경, 공급 모두에서 좋지못한 평가가 나옴. |
○ | 환금성 | 세대수 1500 이상인 아파트로 저층과 탑층이 아닌 매물임. |
| 수익률 | 투자금 8.4억 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 8.4억 올라 17.8+8.4=26.2억, 현재 전고점 가격과 같음. 싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요함. |
× | 원금보존 | 입지독점성 있음(강남 30분) 공급물량 대비필요 전세가율 54% |
○ | 리스크 대비 | 입주 폭탄이 쏟아지는 2027년 역전세 대비가 필요함. |
나의 투자 결론 : 투자 적절하지 않음
✅ 작성하면서 느낀점 :
수업을 들을 때 잘 이해하고 있었지만 실제로 보고서를 작성해보니 들었던 내용을 다시 한번 찾아보는 과정을 통해 input과 output의 과정이 다르다는 것을 알게 됨. 또한 보고서를 작성하며 각각의 항목을 평가하기 위해 다양한 어플을 활용해야 하는데 아직 익숙하지 않고 시간이 많이 걸림.
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