행당동 서울숲 한신 더 휴 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 88조 뽀니니]

개요 : 서울숲 한신더휴 아파트는 2003년에 준공된 1,410세대 단지로, 성동구 행당동에 위치해 있습니다. 5년평균 84㎡형은 약 14억 800만 원, 59㎡형은 11억 4,667만 원에 거래되고 있어요. 압구정, 강남 접근성이 좋은 편이고, 광화문과 시청에 가기에도 좋습니다. 가장 오래걸리는 여의도역도 40분컷 입니다. 왕십리역과 응봉역에 가까워 교통이 편리하고, 서울숲과 중랑천이 도보권에 있어 자연 환경도 우수합니다. 행당초등학교, 무학중학교(81%), 광희중학교(86%), 무학고등학교와 인접해 학군도 괜찮습니다. 이러한 입지 조건으로 그동안 실거주와 투자 하기에 괜찮은 아파트였어요. 하지만 22년 된 구축 아파트로서 노후화에 따른 리스크가 고민되는 아파트 입니다.

✅아파트명 행당동 서울숲 한신 더 휴 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수 : 165,047명 (서울시 전체 종사자 수의 3.2%)

성동구 사업체 수 : 26,581개 (서울시 전체 사업체 수의 3.2%)

(서울시 종사자수 많은 지역 - 강남구(69만 명), 서초구(43만 명), 중구(40만 명) 순)

2. 교통

강남 37분 / 여의도 40분 / 시청 29분

3.학군

무학중 81% 광희중 86% 행당중 69%

4. 환경

상권 : 롯데마트 행당점, 이마트 왕십리점, 엔터식스 왕십리점, 엔터식스 한양대점,

병원 : 한양대학교 병원

녹지 : 중랑천, 한강, 응봉산, 서울숲

5. 공급

청계 리버뷰 자이 아파트 (2027년 2월) 1670세대

라체르보 푸르지오 써밋 아파트 (2025년 7월) 958세대

서울숲 아이파크 리버포레 1차 (2025년 1월) 825세대

>> 아실 데이터에 청계리버뷰자이가 중복으로 나와있고, 라체르보 푸르지오 써밋은 누락되어있네요

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : (24년 12월) 매매 13.9억 / 전세 6.3억

5년 내 고점 매입시 : (2021년 10월) 매매 15.5억 / 전세 6.2억

5년 내 저점 매입시: (2019년 3월) 매매 8.2억 / 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동부간선도로를 타고 보이는 응봉 & 행당 아파트 가격 비교

응봉 & 행당동의 한강뷰 + 무학중 & 광희중 학군 아파트는 연식이 오래 되어도 가치가 높게 인식되는 편

(1) 서울숲 리버뷰 자이 (2018. 06 / 1,034세대 / 방3화2 / 지상차량통제) - 사실 가장 탐나는 아파트. 최고39층. 용적율 280%, 건폐율 19%. 25평형 한동으로 되어있고 내부 지상에 차량이 안다님. 23년 최저가가 10억, 11억이라 하락장이 왔을때 가장 관심있는 매물.

(2) 서울숲 한신 더 휴 (2003.12 / 1,410세대 / 방3화1 or 방2화1) - 2000년대 초반 매물인데, 비슷한 시기 아파트 중 그나마 가장 세련됨. 단지내 경사는 꽤 있는편. 연식이 꽤 됐는데도 가치가 있어 가격이 꽤 높고, 최고가13억인데 요즘 호가 12억으로 전고점 거의 다 회복했음. 지하주차장과 엘베 연결된 구조.

(3) 대림강변 (2001.10 / 1,150세대 / 방3화1 or 방2화1) - 24평A타입은 5년내 실거래 정보가 없을 정도로 거래 안됨. 24평 B타입은 거래가 있으나 방2화1로 요즘 비선호 구조. 그럼에도 불구하고 최고가가 12억8천이며 최근 11억 7,500임

(4) 서울숲 리버그린 동아 (2003.06 / 375세대 / 방3화1 ) - 소단지라 그런지 전반적으로 매매가가 낮은편으로 거래되다가, 상승장엔 비슷한 년도 아파트중 가장 높은 가격 찍음.

(5) 응봉대림1차 (1986.10 / 855세대 / 지상주차 / 방2화1 / 지상주차 ) - 정밀안전진단 통과, 재건축 구역지정 임박 이라는 이슈가 있어서 매우 오래된 구축임에도 가격 방어 잘됨

(6) 행당 서울숲 푸르지오 - (2011.05 / 457세대 / 방3화1 ) - 한강 초근접 아파트는 아니지만, 준신축에 좋은 브랜드라 함께 확인해봄. 단지내 단차가 꽤 있어서 108동, 109동은 비선호됨

(7) 라체르보 프루지오 써밋 (2025.07 / 지상차량통제) - 준공예정으로, 주변 아파트 주민들도 시너지가 날 것으로 기대

현재 시간이 좀 부족한데, 옥수 + 용산 + 마포 한강인접 아파트도 함께 비교평가할 예정

2) 환금성 : 매매거래가 1년에 8번 있을 정도로 거래량 괜찮은 편이며, 전세와 월세 계약수도 많음. (24A)

3) 수익률 : 2023년 전고점을 거의 회복한 상태라 현재 상태에 들어가기에는 많이 아쉬워보임

4) 원금보존 : 매매 114,000만원 / 전세 47,355만원 으로 전세가율 41%라 매매가 하락 여지가 있어 보임 (아실이랑 호갱노노 데이터 차이가 있긴한데 전세가율 40%대인건 동일함)

(5) 리스크 대비: 현금이 6.7억은 있어야 하는 매물. 25, 26년도는 공급이 부족하고, 27년도에는 청계 리버뷰 자이 아파트 (2027년 2월 / 1,670세대)가 적정수요 1,371을 299세대 정도 초과하나 많지는 않다고 생각함

나의 투자 결론 : 입지의 가치가 훌륭하고, 학군도 강북에서 괜찮은 편이라 가격이 높은 편이지만, 전세가율이나 매매가 그래프를 봤을 때 이미 가격이 많이 오른 상태라고 보여짐.

25년에 경제위기가 올 수 있다고 하는데, 어느정도 하락하는지 계속 지켜볼 가치가 있다고 생각함.

지금 당장 구매하기에는 너무 비싼 가격이라고 판단함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 행당 리버뷰 자이는 너무 좋고 비싼 아파트라서 애초에 눈독을 들이지 않았는데, 비교평가 하고 매매가 검색을 해보며 하락장의 매력있는 가격을 발견해서 좋았다. 

25평의 방3화2의 구조가 나오는 완공 건물이 서울숲 리버뷰 자이밖에 없어서 좀 충격이었다. 

성동구는 참 낡았는데도 가격이 높은데, 신축이 되면 더더욱 비싸다는것을 느꼈다. 

다른 단지와 비교평가 하는게 처음엔 너무 막연하고 어려워서 보고서 완료까지 오래 걸렸는데,  너나위님이 보여주셨던 엑셀처럼 연식, 세대수, 매매가, 전세가, 복도식계단식, 주차장형태 등을 표로 정리해 비교 트레킹 해보고 싶어졌다.