마포 한화오벨리스크아파트 [열반스쿨기초 83기 29조 도요도요]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

 마포 한화오벨리스크

✅아파트명 

 마포 한화오벨리스크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  마포 종사자수 279,788

2. 교통

  강남 35분 / 여의도 6분 / 광화문 17분 / 시청 20분

   + 매물과 지하철이 연결되어있음.

3.학군

  동도중 83%

4. 환경

  마트까지 걸어서 16분이나 실제로 오벨리스크 지하에 기본적인 슈퍼와 상권(마트, 식당, 헬스장)있음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 아님. 공덕에 비슷한 연식과 세대수의 아파트와 가격이 유사

                 - 신공덕래미안 1차 , 공덕아이파크, 공덕래미안2차, 공덕삼성

2) 환금성 :  

  - 저평가인지 아닌지도 판단하기가 힘든게, 22년 5월 최고가 12억을 찍고 그 전후의 시점을 보면 실거래가 많이 찍혀있지가 않음. 다른 평수까지 (31,32,33평)확인해도 이게 환금성이 좋은 것은 아닌 것으로 보이고.

  - 주변 비슷한 세대수 아파트 실거래 건 수 확인 시 상대적으로 적음.

3) 수익률 : 30층 이후의 고층을 제외 및 중층거래 최고가가 12억 1건 제외 시, 대부분 20년도에도 9~10억 수준이므로 수익성이 없다고 판단됨. 

4) 원금보존 : 위험하다고 판단됨

                 최근 12억 찍은 것은 36층(최고층 37칭)이며 또한 최근 실거래 4건이 28, 29, 34, 36층으로 탑층에 가까운 것들만 높게 거래되고 중간층들은 네이버 매물 확인 시 10.5~11억 수준이고 실거래도 찍힌 기록도 적음

5) 리스크 대비: 28년까지 적정수요 (1,809세대) 대비 공급이 적어서 괜찮음.

나의 투자 결론 : 

 - 초보자는 하면 안되는 매매로 보인다.

 - 이 돈이면 주변에 할 거 많음.

✅ 기타 및 작성하면서 느낀점 : 

 - 서울로 이사 후, 처음으로 관심가졌던 매물이라서 첫 수익률 보고서를 해당 매물로 작성하였습니다.  강의 수강 전후로 보는 시야가 달라져서 너무 좋네요.

실제로 방문해보면 아파트라는 시각보다는 큰 오피스텔 느낌이 조금 더 있습니다. 지하에 식당과 상점가가 있어 편합니다.

 단, 지하 상가에서 올라오는 계단이 여러 군데가 있는데 그 중 한 곳에서 ‘여기서 흡연금지’라고 되어있고 담배꽁초들이 있는걸로 보아서는 여기는 젊은 직장인들이나 자녀가 없는 부부들이 잠시 자녀생기기 전에 머물다 가는 곳으로 보입니다.

그리고 분명 수익은 볼 수 있으나, 기본적인 아파트 투자 형식에서 조금 더 난이도가 있는 매물로 보이므로, 초보자는 매매하기 힘들며 사실 또 주변에 이 가격이면 더 좋은게 많습니다.

처음 작성해봤는데 제가 작성하는 습관이나 패턴이 정형화되어있지 않다보니 시간이 오래걸렸네요. 앞으로는 정형화해서 빠르게 작성 및 판단할 수 있도록 해야겠습니다.

감사합니다