대방동 대방대림 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 8조 Bree]

✅아파트명

대방대림아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 동작구 종사자수 106,159 

2. 교통

  강남 37분 (지하철 환승 1회)/ 여의도역 버스 15분 (샛강역 지하철 15분)/시청 버스 46분 (환승 x) 지하철 30분 (환승1회)

3.학군

숭의여중 94% 성남중 83% 

4. 환경

대형마트 없음 (대신 홈플러스익스프레스 이런것들있음) 대형병원,백화점 여의도로 가거나 흑석에 중앙대병원

왼쪽엔 신길뉴타운 오른쪽엔 노량진 재개발 예정

5. 공급

없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍저)

. 현재 시세: 84m2 기준 현재 매매 9.8억, 전세 4.8억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 11.3억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 9.2억 전세 4.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 지역과 시세 비교해봤을 때 연식에 비해 저평가된 곳은 아닌 것 같음 위치가 좋음

2) 환금성 : 매매 전세 거래가 다른 아파트에 비해 활발해서 환금성은 좋아보임

3) 수익률 : 저점 때에 비해 가격을 절반 이상 회복함

4) 원금보존 : 전세가율이 53%로 높은 비율은 아님

5) 리스크 대비: 전세 거래가 활발해서 역전세 이슈는 없을 것 같지만 수익률이 높을 것 같진 않아 투자가치로는 잘 모르겠음

나의 투자 결론 : 대방동만 돌아봤을 때 주변의 대방현대홈타운이나 대방 주공은 언덕에 있고 주변 환경이 좋지 않았다. 그러다보니 상대적으로 대방대림이 입지나 환경 등이 좋아서 가격 변동이 없는 것 같기도 하다. 비슷한 시세를 가진 아파트들을 찾아 비교해보는 것이 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 제대로 된 임장을 1번밖에 해보지 못해 비교군이 없다 보니 이 아파트가 정말 저평가되었는지 확신을 가질 수가 없었다. 확신을 가지려면 확실히 내 앞마당을 넓혀 비교군 많으면 많을 수록 좋을 것 같다.