삼송 동일스위트 2차 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 뀨밍이]

삼송 동일스위트 2차 아파트 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 82기 뀨밍이]

▶ 아파트명

삼송 동일스위트 2차

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

경기도 고양시 덕양구 종사자수 140,713 명 / B 등급

2. 교통

강남 1시간 11분 / 여의도 1시간 6분 / 시청 1시간1분 + GTX-A 이용시 48분

3.학군

신원중 76%, 고양중 81%

4. 환경(주변 편의시설)

차량 5-10분이내 스타필드, 고양 트레이더스, 대형 하나로마트 (도보는 불가)

10분내 은평성모병원

도보로 지하철 이용이 불가능하다는 단점이 있으나 마을버스가 잘 되어있고 시내로 가는 시외버스도 많이 다임.

인근 지역에서 오는 수요가 있을

5. 공급

이편한세상시티 원당 100세대

적정수요보다 공급 없음

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 삼송동일스위트 2차 33평 8/25층 현재 매매 6억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 7.9억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 4.6억 전세 2.6억

▶ 현장사진 (선택)

대표사진 

정문에서 바라본 사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라

내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.

1) 저평가 :  신원마을 내에서 가장 신축이며, 지하철이 멀지만 버스가 잘 되어 있고, 마을 내 학원가와 상가가 잘 갖추어져 있다. 인근에는 화정역 학원가가 가장 유명하지만 삼송이나 지축, 원흥에서 학원가를 이용하러 오는 수요가 있다. 저평가 인지 여부는 비슷한 여건의 다른 단지를 찾아봐야할 것 같다.

2) 환금성 : 단지는 중심상권과 약간 떨어져 있고 인근에 대형평수만 있는 단지가 선호도가 더 높아 84 거래가 많지 않고 더 작은 평수의 실거래는 종종 있다. 고점대비 많이 떨어져 있으나 고점 당시 있던 신분당선 연장의 호재가 무산되고 신원역도 가능성이 줄어들어 가장 문제인 교통호재는 없는 상황이다. 

실거래가 많지 않아 매도가 어려울 수 있을 것 같다. 환금성.. 에 대해 명확한 기준이 서지 않는다. 조금 더 공부해야할 것 같다. 

3) 수익률 :  전고점 대비 20% 이상 떨어져있고 전세가율이 경기 70%보다 높다.

 24년 실거래를 보면 매매와 전제가 모두 오르는 추세였는데 현재는 거래가 없다.

봄시장? 이라고 볼 수 있다? 인근 공급이 없어 준 신축인 이 아파트 전세수요가 있는것으로 보인다.

입지 독점성은 떨어지나 전세 수요는 꾸준히 있으므로 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.

하지만 손익계산이 안되는 지금은 사면 안 될 것 같고 강의 다시듣고 다른 비슷한 아파트도 찾아봐야 할 것 같다.

4) 원금보존 : 고점대비 20% 이상 하락, 적정 전세가율 (70% 이상), 주변입주 없음 - 원금보존 가능할 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 교통, 환경, 직장의 가치가 떨어지므로 수익율이 높지 않을 것 같다

투자 결론 :  보고서를 쓰다가 깨달았다. 나는 저환수원리를 따져봐야 한다는 것 까지는  알지만 그 내용에 대해 아직 완벽하게 인지하지 못했다. 다시 강의를 듣고 개념을 이해해야 투자를 해야할지 말지 결론낼 수 있을 것 같다.  강의 듣기전에 이 아파트를 살까 고민했었는데  휴 큰일날 뻔 했다.