철산동 우성 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 85조 3감]

아파트명

철산동 래미안자이 아파트

위치(지도)

입지평가

1. 직장
   1. 철산동 종사자수 105,342명 → B등급
2. 교통
   1. 강남 53분 / 여의도 56분 / 시청 49분 => A등급
3. 학군
   1. 철산중 91% / 하얀중 83% => A등급
4. 환경
   1. 뉴코아팩토리아울렛 광명점 / 광명성애병원 => 대형마트 1개 => B등급
5. 공급
   1. 향후 3년간 총 19,480세대 공급 예정으로 27만 7,281명인 인구의 3년 적정 공급량인 4160세대의 4배에 달함. => C등급

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 철산 래미안 33평 11.45억, 전세 7억원

5년 내 고점 매입시: 철산 래미안 33평 13.5억 전세 9억원

5년 내 저점 매입시: 철산 래미안 33평 8억, 전세 5.2억

고점 매수 시 수익률 46%, 순수익 -2.05억

저점 매수 시 수익률 123%, 순수익 +3.45억

투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가: 고점대비 15% 떨어진 상황, 저점 대비 43% 올라온 상황. 너바나님이 말씀하신 고점 대비 20%가 떨어지지 않은 상황. 따라서 저평가는 아직 아닌 상황
2. 환금성: 실거래 내역이 활발함.
3. 수익률: 전고점에 도달한다면 20% 수익 기대.
4. 원금보존: 공급이 많기 때문에 전세가 하락을 대비할 준비가 되어 있지 않음. 원금 손실 우려
5. 리스크 대비: 주변에 재건축 대상인 주공 아파트가 많기 때문에 아파트가 지어진다면 매매가 수혜를 받을 것으로 예상되나 전세 하락 우려로 역전세 현금 대비가 필요해 보임.