안녕하세요. 스위밍풀입니다.
내집마련 기초반 1주차 과제 '내집마련 보고서'를 작성해 보았습니다🏠
싱글 투자자인 저에게 최적의 내집마련은
1. 영끌하지 않으면서 가용 예산 내 가장 살고 싶은 집!
2. 출퇴근 대중교통 45분 컷!
이 두 가지를 충족하는 단지들을 열심히 찾아보았습니다❤️
# 내집마련 가용 예산
1단계. 종잣돈과 소득 확인하기
평소 저출/지출 계획을 세울 때, 세후소득을 기준으로 하다보니, 세전소득은 주의 깊게 보지 못했었는데요.
대출은 세전소득 기준으로 한도가 산정되기 때문에
세전, 세후 소득을 평소에 정확히 알고 있어야 된다는 걸 이번 기회에 깨달았습니다.
2단계. 정책대출에 해당되는지 확인하기
보유주택수 1채, 생애최초/신혼부부/자녀/출생... 모두 해당되지 않아
혜택이 좋은 정책대출들을 받을 수 없는 상황이었습니다.
3단계. 내 소득으로 감당가능한 대출액 확인하기
세후 월소득에서 생활비를 뺀 금액을 기준으로 (기계적으로) 상환 가능한 대출액을 먼저 확인했고,
추후에 라이프스타일이 바뀔 경우를 대비한 감당 가능한 대출액을 확인해보았습니다.
저는 4억 조금 넘게 대출을 받을 수 있는 상황이었습니다.
4단계. 대출 종류별 한도 적용한 대출가능액 확인하기
2단계에서 확인했던 내용을 다시 한번 확인사살 했네요 ㅎㅎ
5단계. 규제지역별 대출가능액 확인하기
LTV 상한이 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%이다 보니,
규제지역에서 매수할 경우 대출 가능액이 확 줄어드는 걸 확인했습니다.
규제지역(강남3구, 용산)이 비규제지역보다 매매가가 훨씬 높은데
대출액은 비규제지역의 60% 정도 밖에 나오지 않기 때문에
제 예산으로 규제지역을 접근하기는 어렵다는 걸 확인할 수 있었습니다.
6단계. 매매가 한도별 대출가능액 확인하기
매매가 한도별 대출 가능액을 확인해 보았습니다.
규제지역에서는 5억 초반대 집을 볼 수 있는데 강남3구, 용산 집값을 생각하면…
아파트는 매수하기 어려울 것 같구요 ㅠㅠ
비규제지역에서는 주담대만 고려했을 때 6억 후반대까지 볼 수 있을 것 같습니다.
7-1단계. 9억 초과 대출 확인하기
신생아특례대출이 된다고 하더라도 9억원을 초과할 경우
신생아특례를 받을 수 없기 때문에 이런 경우에는 일반 대출을 사용해야 합니다.
저는 9.5천 매매가를 기준으로 확인해보았습니다.
규제지역, 비규제지역 모두 제 예산으로는 이자 상환이 버거운... 금액이 나왔습니다.
7-2단계. 6억 초과 대출 확인하기
신생아특례대출 비대상자 중 디딤돌 or 보금자리론에 해당되는데
6억원을 초과하는 주택을 매수할 경우에도 일반 대출을 이용해야 합니다.
저는 7.1억 기준으로 대출 가능액을 확인해보았고,
비규제지역의 경우 제 예산에서 신용대출을 추가로 일으켜야 하네요.
8단계. 최종 예산 확인하기
주담대만 사용할 경우 비규제지역에서 6억 후반대 집을 찾아보면 좋을 것 같습니다.
☑️ DSR 점검
월 상환액을 고려했을 때, 신용대출 3천까지는 감당 가능한 수준이라고 판단이 됐고,
7억 초반대의 집을 찾아보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
# 살고 싶은 집 TOP5
1단계) 제 예산 내에서 출퇴근이 용이한 단지들 리스트업하기.
2단계) 그중에서 가장 살고 싶은 TOP5 뽑아보기.
7억 초반까지 금액을 깎는다고 생각하고, 예산 내에 들어오는 단지 뿐만 아니라,
예산을 1억 정도 초과하는 단지들까지 넓게 찾아보았습니다.
총 36개의 단지들을 추려보았습니다.
최종적으로는 현실적으로 네고 가능한 금액대이면서
출퇴근 45분 컷 기준을 충족하는 단지들 중 제가 가장 살고 싶은 단지들 5개를 뽑아보았습니다.
저의 최종 TOP5는 강서구 태진한솔 / 동대문구 이문쌍용 / 성북구 삼선현대힐스테이트, 길음뉴타운2,3단지입니다.
감당 가능한 대출 가능액을 계산해 보고, 예산에 맞는 단지들을 찾아보고 나니
미래의 제가 매수할 내집이 정말 이 리스트에서 나올 수도 있을 것 같다는 생각이 듭니다. (설렘🩷)
제가 TOP5를 제대로 고른게 맞는지 조금 걱정이 되는 하는데...
2주차 때 부동산 입지가치를 보는 법을 배우고 나서 한번 더 점검해보도록 하겠습니다.
1주차 과제가 너무 재밌어서 2주차 과제도 무척 기대됩니다.
내집마련을 목표로 이번 강의를 듣고 계신 53,54기 동료분들 모두 화이팅입니다!
감사합니다 :)
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