[지온아빠] 내마기 55기 1주차 과제

안녕하세요. 지온아빠입니다. 

1주차 과제는 나의 종자돗, 대출가능액 그리고 사고싶은 주택을 찾아보는 일련의 과정을 해보는 것이었는데요. 

조금은 어려웠지만, 너나위님의 친절한 설명을 되새기며, 과제가이드 그리고 첨부해주신 예산계산기를 통하여 해 볼 수 있었습니다. 

과정을 스스로 요약해보자면, 아래와 같이 네 개의 단계로 나눠 볼 수 있었어요. 

1. 나와 배우자의 세전 세후 소득 알아보기
2. 우리 가정의 종자돈 확인하기(저축, 주식 등)
3. 대출상환여력확인해보기(월소득 - 생활비)
4. 가지고 싶은 단지 찾아보기 

 1) 나와 배우자의 세전, 세후 소득 알아보기 

세전세후소득확인:  홈택스(휴대폰은 손택스) - 원천징수영수증 - 지급명세서제출내역 → 근무처별소득명세(계), 결정세액(연말정산후 내 세금)

위와 같은 경로로 나의 세전, 세후 소득을 뽑아 볼 수 있어요. 

‘근무처별소득명세(계)’가 세전소득, 그리고 이 후 ‘결정세액’을 빼면 세후소득으로 생각해 볼 수 있어요. 

2)우리 가정의 종자돈 확인해보기 

  너나위님이 적극적인 내마기 월부인의 행동으로 전세금도 종자돈에 포함하여 생각해보라고 하셔서 그대로 했습니다. 그리고 저축과 추가로 가용할 수 있는 청약저축(저는 청약저축 혜약을 가정하고)금액을 포함 시켰습니다. 그리고 가지고 있는 모든 주식을 청산(가정)하였습니다. 

  이렇게 종자돈이 확인되었어요. 

3) 대출상환여력 확인해보기 

  이 부분을 위해서 앞에서 세전세후 소득과 종자돈을 구해보았는데요. 

  월부에서 제공해주는 내집마련 예산 계산기를 통하여 할 수 있었어요. 

계산기는 조건(주택수, 생초, 신혼부부, 자녀수, 신생아, 소득 등)을 토대로 정책대출 부터 검토해보았어요. 

저는 내년에 있을수도 있는 신생아특례를 염두에 두었지만, 정책대출은 모두 해당되지 않았어요. 

  결국엔 일반대출로 가야하네요!

  세후소득, 생활비, 대출금리, 상환기간을 가정하여 감당가능한 대출금액을 계산해봅니다. 450,000,000

 (이후 대출별한도액 비교에서는 정책대출 안되기에 일반대출로 한도제한은 일단 없어요)

 그리고 규제지역별 대출가능액 저는 강남3구와 용산을 제외하면 모두 비규제지역이기에 LTV70%로 적용을 받아요. (다만, 저는 이 부분에서 2주택을 고려하기에 LTV60%로 설정해보았어요) 355,500,000

 매매가 한도 비교에서 대출한도와 예산한도*LTV비교해 볼 수 있었어요. 이 부분에서는 지역별 LTV와 대출한도중 적은 금액으로 선택하게 되어 있어요. 왜냐하면 LTV로 한도를 1차로 제외해야하기 때문이에요. (대출한도액이 더 적으면 LTV는 상관없게 되네요) 335,500,000

이렇게 내 종자돈과 감당가능한 대출한도를 더하여 예산을 구해보았어요. 627,000,000

제가 생각한 아파트(6.5억)의 예산에는 조금 못미치는 슬픈 결과가 나왔네요. ㅠㅠ 

그리고, 광역시 방공제 2,800만원을 제외한다면 599,000,000원이 최종확인되었어요!

 *방공제 : 서울 5,500만원, 수도권: 2,500~4,800만원, 지방: 2,500~2,000 (도움을 주신 @성공한알밤 @폴로리스 님 감사해요)

4) 단지 찾아보기

 종자돈과 감당가능한 대출액을 구했기에 아파트를 마련할 예산이 나왔어요. 

그럼 네이버부동산에서 찾아보기! 제가 보고 있는 지역은 과공급으로 인해 가격하락이 심한 광역시로 예산범위를 너프하게 두고 찾아보았어요. 

네이버 부동산에서 필터를 ‘매매’ ‘5.5~6.5억’ ‘30평대’ ‘10년이내’'300세대 이상'으로 찾아보았어요.

5) 최종단지선정

대구 상위 지역부터 아래로 가면서 찾아보았어요. 

수성구에도 예산으로 가능한 그것도 신축아파트가 있어요! 

중구에는 제법 많은 단지가 확인되는데요. 그래서 좋은 생활권에 있는 연식우위가 있는 브랜드 대단지 기준을 가지고 뽑아 보았어요. 

느낌점 : 

나의 종자돈과 감당가능한 대출금액을 알아보며 예산에 대한 구체적인 개념을 알 수 있었습니다. 

특히나 대출에 관한 부분은 우주같이 어려운 부분이었는데, 강의와 엑셀계산기를 활용하니 수월하게 구할 수 있었습니다. 

구해진 예산으로 네이버부동산으로 단지를 확인해보는 과정에서 좋은땅의 신축브랜드 아파트까지 검토 가능한 것으로 확인되어 놀라웠습니다! 

적용할 점: 

최종선정 단지들의 내외부를 돌아보며 현장 임장을 해보자!