[내마반53기72조 러버블리v] 아름다운 내집마련 보고서 1주차 후보 단지 찾기 과제 : 고덕센트럴푸르지오 ♥

안녕하세요~~~~ 블리블리 러버블리v입니다! : D ♥

새해가 밝고 2025년이 다가왔습니다..!! 두근두근 설레는 마음으로 강의를 듣고

처음 내마기를 들었을때 이해하지 못했던 대출부분을 열심히 공부해보고, 내집마련을 위해

나는 어디까지 대출을 받을수있고, 어느선이 나의 적당선인가..! 그리고 나는 어디까지 살수있나!!

그런것들을 알아보는 1주차 과제, 이제 시작해볼게요! Let's GO!!!!

1. 내가 살고 싶은 드림하우스 확언하기

• 첫번째로 제가 살고싶은 드림하우스입니다!!! 서울임장을 할때 서울숲도 가깝고 한강도 가깝고 강남도 가깝고

  실제 그 주변을 돌아보니 너무 좋다고 느꼈던집입니다…! 집안에서 바깥을 보며 여유를 갖고싶달까요..한강멍…

  너무나 매력적인 한강뷰 + 시그니엘 타워 뷰에 반해버렸씁니다..!! 그리고 야경뷰는 보너스!!!!

  러버블리v는 남편과 함.께!! 한강뷰 트리마제 38평 방3 화2!!! 2040년까지 입주해서 산다!!

 - > 현재 트리마제의 한강뷰 고층 로얄동의 가격입니다…!! 후덜덜하고 너무 멀어보이지만, 꿈 꾸지않는자는 

 도전조차 하지도 못할테니 트리마제가 내것이 되는 그날까지…!!!! 노력해보겠습니다!! 트리마제! 넌 내꺼야!!!

2. 현재 나의 내집마련 가능 예산을 스스로 계산하기

 * 일단 저는 결혼한지 이제 막 2달된 새내기 새댁인데요~ 아직 혼인신고를 하지 않았습니다!! 

그이유는 나라의 정책이나 혜택이 혼인신고를 함으로써 많이 없어진다는 것들이 컸습니다.  나라의 대출정책이나 버팀목전세대출등등 딱 작년에 제가 연봉 5000이 넘음으로써, 현재 신혼집에 전세대출을 받으려했지만 5020..딱 20만원 초과로 받지 못했습니다. 정책 대출등에 해당 마지노선인 5000만원이 저혼자로도 넘고, 남편과 저 각자 명의로 집을 1채씩 구입해서 나중에 합칠 생각도 있었기때문에 아직 혼인신고는 하지않았습니다. 어떤것이 저와 제남편에게 저희집 살림에 도움이 될지 고민해보고 가장 좋은 방향으로 결정하려고 합니다. 

실제로도 제가 정부대출에 대해 알아보니, 신혼부부는 합산 7000 - 8500만원 이하인데.. 저 혼자의 연봉도 저 금액의 절반이상이라 의미가 없었습니다. 또 당장 아이를 갖자니.. 신혼도 못즐기고, 아직 해야할것도 많아서 당장과는 거리가 멀고 신생아특례대출을 본다고 해도 부부합산 소득이 초과해 해당되지않았습니다. 

그래서 미혼으로 정부의 대출 정책을 알아보았습니다. 저는 무주택이고 생애 첫 주택구입입니다.

** 정부 대출을 알아보기 위한 단계입니다.

 1) https://enhuf.molit.go.kr/ 기금 E든든 사이트로 접속합니다.

 2) 내집마련 디딤돌대출을 들어가 대상자격 및 조건들을 확인해봅니다.

 → 제 경우는 30세 이상이고, 세대주이고, 6개월이상 세대주를 구성하고있었고 여기까지는 충족이 됩니다.

 → 만 30세 이상의 미혼의 경우 전용면적 60㎡ (흔히 59생각하시면됩니다.) 읍,면은 70㎡ 이하 이며 

  주택의 평가액이 3억 이하여야하고 대출한도는 생애 최초가 2억, 그외 1.5억입니다.

 → 제가 여기에서!! 미혼으로의 자금대출을 포기하게 됩니다…!

 그 이유는 저는 광주광역시에 살고있는데 3억대의 집은 대부분 저가치의 물건이기때문에 사고싶은 마음이 들지않았고, 집을 사더라도 언젠가 매도를 해야할텐데 과연 3억대의 집이 매도가 될까? 하는 의문점때문에 정부대출을 과감히 포기하였습니다. 실제로 3억대의 매물은 5층빌라같은 맨션, 엄청 낙후된 환경의 단지나 매우 오래된 단지들뿐이었습니다.

  ▶  대출 → 일반대출로 결정!! 

※예산 구해보기

1. 내마기 너나위님께서 올려주신 내집마련 예산기  excel을 활용합니다.

1단계를 입력하면 촤르르륵 다 나옵니다.

해당이 안되기 때문에 pass합니다…ㅠ_ㅠ 또르르르르륵

여기까지만 마치면 이제 다 된겁니당…!

제가 깔고 앉은 전세금+주식+청약금 등등을 남편것과 합산하니 종잣돈이 2.15억원 정도가 나왔습니다.

그래서 LTV를 계산해보면 이렇게 나오는데, 여기서 주의할점은 규제지역과 비규제지역으로 나뉜다는점!!

 만약 제가 사고싶은 집의 매매가가 7억이라면 규제지역에서는 대출가능액이 3.5억으로 제 종잣돈2.15억을 합쳐도 7억 - 5.65억 (종잣돈 2.15억+대출액3.5억) = 1.35억이 부족하기때문에 이금액은 다른 대출을 사용해야합니다. 대신 비규제지역에서는 7억대의 아파트를 구매할수있습니다!! 

하지만 여기서 끝이 아니죠? 저는 정부대출이 아니라 일반대출이기때문에 DSR도 살펴봐야하고..! 방공제도 체크를 해보아야합니다.

9월부터 스트레스DSR 3단계가 적용됩니다. 그래서 금리를 높게 잡고.. 쨔잔.. 남편과의 소득을 합치면 DSR이  20% <40% 가 되기때문에 괜찮습니다..! 주담대는 각자 다르기때문에 잘 넣어보아야하고, 하지만 여기서 틀린점!!! 저는 제 앞으로만 대출을 일으키니까.. 네이버 DSR계산기를 검색해서 제 연봉만 넣고 보면 요러케 나옵니다. 주담대로 3억이 적정선인듯합니다. 

DSR에서 제 앞으로하는 최대 대출은 3억정도로 막혀서 3억의 대출로 갑니다..!

이제 거의다 왔씁니다 !! 영차영차

규제지역인 강남3구+용산구에서 집을 매매할경우 2.15억 대출에 수도권 방공제 5500만원을 제외하면 

대략 대출금이 2.1억 / 비규제지역에서는 3억대출에 4500만원, 2800만원(광역시)를 제외하면 약 2.5-7억 대출이 나오게 됩니다…!! 

그리고 한가지 더!! 대출예산을 배운대로 보수적, 최대한도를 구해서 적정선을 찾아보려고 합니다.

 * 보수적 :  2.15억 대출+ 2.15억 종잣돈 = 4.3억예산(규제지역) 

                  3억 대출 + 2.15억 종잣돈 = 5.15억예산(비규제지역)

 * 최대한도 :  저축액의 70%로 상환가능한 대출금액! 1억에 50기준으로 하면

                  7억 대출 + 2.15억 종잣돈 = 9.15억예산 ( 남편의 월급까지 합침..! 부부니까~ 공동체니까~)

 * 적정 : 3억 주담대 + 1.8억 신용대출 => 4.8억 대출 + 2.15 종잣돈 = 6.95억 예산 약 7억

 => 결혼은 했지만 혼인신고를 안해서 미혼인 상태로, 대출을 제앞으로 받을 경우입니다. 하지만 종잣돈이나 월 저축액의 경우는 더블인컴이라 미혼보다 더 높은 수준의 최대한도 대출이 가능합니다..! 상환이 가능!! 

 => 결론: 많이 복잡하다.. 그래도 나의 상황에 맞게 대출금을 정해보고 예산을 짜보고 적정선을 구해보고나니

내가 현재 구매할수 있는 주택의 가격의 적당선을 알게되어 기쁩니다..! 하지만 여전히 어려운게 현실..!!

3. 후보 단지 5개 작성하기 

제 경우는 남편은 서울거주, 저는 광주광역시에 거주하는 주말부부라 서울 수도권과 광주광역시로 나누어서 체크해보았습니다!

**수도권

   1) 동작구 사당동 경남아너스빌 /  340세대 / 1997년식 / 23평/ 매매가 7.9억 전세 5억 (복 방3화1) 

   2) 관악구 봉천동 관악파크푸르지오 /  363세대 / 2014년식 / 23평 / 매매가 7.5억 전세 4.5억 (계 방3화2)

   3) 영등포구 도림동 동아에코빌 / 346세대 / 2000년식 / 25평 / 매매가 7.5억 전세 4.5억 (복 방3 화1)

   4) 강동구 고덕동 고덕 센트럴 푸르지오 / 656세대 / 2020년식 / 18평 / 매매가 7.5억 전세X (계  방1화1)

   5) 성남시 분당구 야탑동 탑선경 / 976세대 / 1992년식 / 20평 / 매매가 7.3억 전세가 4.3억 (계 방2화1)

**광주광역시

   1) 동구 학동 무등산아이파크 / 1410세대 / 2017년식 / 33평 / 매매가 7억 전세가 4억 (계 방3화2)

   2) 남구 봉선동 포스코더샵 / 1140세대 / 2004년식 / 34평 / 매매가 7.3억 전세가 4.7억 (계 방3화2)

   3) 서구 치평동 상무SK뷰 / 536세대 / 2015년식 / 34평 / 매매가 7억 전세가 3.4억 (계 방3화2)

   4) 광산구 쌍암동 힐스테이트리버파크 /  1111세대 / 2019년식 / 35평 / 매매가 7억 전세가 4억 (계 방3화2)

   5) 북구 우산동 무등산자이어울림 / 2382세대 / 2022년식 / 35평 / 매매가 7억 전세X (계 방3화2)

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이렇게 내집마련 예산 구해보기 + 예산에 맞는 단지 찾아보기 를 해보았습니다. 

쉽지않으면서도 이게 맞나 싶으면서도 아리송하면서도 이렇게 직접 찾아보니 뿌듯한것같고 막연하게만 생각했던 내집마련이라는 목표가 앞에 다가오는 것 같고, 구체적이지 않았던 예산이나 내가 대출을 얼마나 받아야할지 고민했고, 어느정도가 적정선인지 알기 어려웠는데 이번 강의와 과제를 통해 많이 배운것 같습니다!! ^*^ 감사합니다!!