[진이여쓰] 산본동 동백우성13단지 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

산본동 동백우성13단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

군포시 종사자수 115,375 명 (B등급)

cf. 안양시 (A등급, 27만명) 의왕시 (C등급, 6만명)

2. 교통

카카오맵 – 길찾기

강남 47~55분 / 여의도 50분 / 시청 59분

3.학군

궁내중 89%, 산본중 88.6%, 당동중 85%

초등학교 접근성 좋음 (횡단보도 건너지 않음)

평촌 학원가 접근성 좋음 (차량으로 12분)

4. 환경(주변 편의시설)

중형마트: 홈플러스 익스프레스  (도보 9분, 500m)

산본시장 (도보 10분, 700m)

대형마트 2군데: 이마트, 킴스클럽 (도보 30분, 차량 5분, 거리: 2km) / 편의점 (단지 내 2개)

종합병원 3군데 (메트로병원 2km 차량 6분/ 지샘병원 3.3km 차량 8분/ 한림대성심병원 4.6km 차량 13분)

이 외 의원급 병원 1km 내 다수 있음 (정신의학과 1곳, 심리상담센터 2곳 포함)

5. 공급

과거이지만 24년부터 26년까지 주변 도시의 공급이 상당히 많음. (약 18,000여 세대)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 38평형 (전용 101㎡): 약 5.8억 원, 전세가 약 4억 원

5년 내 고점 매입 시세: 2021년 7월에 매매가 약 7.5억 원, 전세가 약 5.5억 원

저점 매입 시세: 2023년 3월에 매매가 약 4.95억 원, 전세가 약 4억 원

▶ 현장사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가: 저평가 수준으로 보임. 전 고점 대비 매매가 22% 하락한 금액임.
2. 환금성: 5점 만점 중 3.5점. 실거래 기준 23년엔 매매 19건, 24년엔 16건 발생. (등기 기준). 전월세 거래 활발함.
3. 수익률: 좋을 것으로 예상함
   1. 고점 매수시 수익률 -83%, 저점 매수시 수익률 98%
   2. 투자금 1.9억 100% 수익률 위해선 (연 평균 10%) 10년 동안 1.9억만큼 올라줘야 5.85억+1.9 = 7.75억원 현재 기준 고점가격 보다 낮음 / 투자금을 1.5억 정도로 낮출 수 있다면 7.35억원이면 10% 수익 가능함.

4. 원금보존: 입지독점성 있음, 전세가율은 68% 정도라 목표 보단 2% 정도는 부족함. 

    

5. 리스크 대비: 현재 고점때 전세가 보다 1.5억원 내려온 상황. 과거에도 몇 천만원의 역전세는 없었으나, 현재 리스키한 사항을 견뎌낼 수 있다면 괜찮다고 봄.
6. 나의 투자 결론: 예상 투자금보다는 큰 금액이 투입이 되어야 하는 상황이지만, 가치가 있으며 충분히 저렴하다고 판단되어 주변 입주물량이 많음에도 전세가가 상승하고 매매가를 하향 조정할 수 있다면 투자를 결정해 봄직하다.
   1. 단지는 평탄했으며, 주변 상권이 활발하여 접근성이 좋다고 생각했다. 주요 직장 중심지까지도 1시간 이내로 통근이 가능하며, 초등학교까지 횡단보도를 건너지 않아도 되고, 근처에 어린이 도서관이 있으며, 중학교 학업성취도도 평균적으로 85% 이상임으로 상위권에 속했다. (참고: 군포시 중학교 배정은 시내에서 무작위 추첨으로 진행). 산본 미니학원가 까지는 차로 2분, 평촌 학원가 까지는 차로 12분 거리여서 학군지 바로 근처에 거주할 수 없는 여건이라면 중, 고등학생 자녀를 둔 가정에서는 차선책으로 선택해 볼 수 있을 것 같다.
   2. 1993년도에 지은 연식이 33년이 된 아파트이며 노후되었다. 평형이 큰 평형만 2타입인 영향으로 노인세대가 많은 분위기라고 한다. (그러나 20년 부터는 어린 자녀 있는 세대가 유입되고 있다는 썰이있음)