▶ 아파트명
산본동 동백우성13단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
군포시 종사자수 115,375 명 (B등급)
cf. 안양시 (A등급, 27만명) 의왕시 (C등급, 6만명)
2. 교통
카카오맵 – 길찾기
강남 47~55분 / 여의도 50분 / 시청 59분
3.학군
궁내중 89%, 산본중 88.6%, 당동중 85%
초등학교 접근성 좋음 (횡단보도 건너지 않음)
평촌 학원가 접근성 좋음 (차량으로 12분)
4. 환경(주변 편의시설)
중형마트: 홈플러스 익스프레스 (도보 9분, 500m)
산본시장 (도보 10분, 700m)
대형마트 2군데: 이마트, 킴스클럽 (도보 30분, 차량 5분, 거리: 2km) / 편의점 (단지 내 2개)
종합병원 3군데 (메트로병원 2km 차량 6분/ 지샘병원 3.3km 차량 8분/ 한림대성심병원 4.6km 차량 13분)
이 외 의원급 병원 1km 내 다수 있음 (정신의학과 1곳, 심리상담센터 2곳 포함)
5. 공급
과거이지만 24년부터 26년까지 주변 도시의 공급이 상당히 많음. (약 18,000여 세대)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 38평형 (전용 101㎡): 약 5.8억 원, 전세가 약 4억 원
5년 내 고점 매입 시세: 2021년 7월에 매매가 약 7.5억 원, 전세가 약 5.5억 원
저점 매입 시세: 2023년 3월에 매매가 약 4.95억 원, 전세가 약 4억 원
▶ 현장사진
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가: 저평가 수준으로 보임. 전 고점 대비 매매가 22% 하락한 금액임.
- 환금성: 5점 만점 중 3.5점. 실거래 기준 23년엔 매매 19건, 24년엔 16건 발생. (등기 기준). 전월세 거래 활발함.
- 수익률: 좋을 것으로 예상함
- 고점 매수시 수익률 -83%, 저점 매수시 수익률 98%
- 투자금 1.9억 100% 수익률 위해선 (연 평균 10%) 10년 동안 1.9억만큼 올라줘야 5.85억+1.9 = 7.75억원 현재 기준 고점가격 보다 낮음 / 투자금을 1.5억 정도로 낮출 수 있다면 7.35억원이면 10% 수익 가능함.
원금보존: 입지독점성 있음, 전세가율은 68% 정도라 목표 보단 2% 정도는 부족함.
- 리스크 대비: 현재 고점때 전세가 보다 1.5억원 내려온 상황. 과거에도 몇 천만원의 역전세는 없었으나, 현재 리스키한 사항을 견뎌낼 수 있다면 괜찮다고 봄.
- 나의 투자 결론: 예상 투자금보다는 큰 금액이 투입이 되어야 하는 상황이지만, 가치가 있으며 충분히 저렴하다고 판단되어 주변 입주물량이 많음에도 전세가가 상승하고 매매가를 하향 조정할 수 있다면 투자를 결정해 봄직하다.
- 단지는 평탄했으며, 주변 상권이 활발하여 접근성이 좋다고 생각했다. 주요 직장 중심지까지도 1시간 이내로 통근이 가능하며, 초등학교까지 횡단보도를 건너지 않아도 되고, 근처에 어린이 도서관이 있으며, 중학교 학업성취도도 평균적으로 85% 이상임으로 상위권에 속했다. (참고: 군포시 중학교 배정은 시내에서 무작위 추첨으로 진행). 산본 미니학원가 까지는 차로 2분, 평촌 학원가 까지는 차로 12분 거리여서 학군지 바로 근처에 거주할 수 없는 여건이라면 중, 고등학생 자녀를 둔 가정에서는 차선책으로 선택해 볼 수 있을 것 같다.
- 1993년도에 지은 연식이 33년이 된 아파트이며 노후되었다. 평형이 큰 평형만 2타입인 영향으로 노인세대가 많은 분위기라고 한다. (그러나 20년 부터는 어린 자녀 있는 세대가 유입되고 있다는 썰이있음)
댓글
