안녕하세요. 회복탄력성의 아이콘이 되고 싶은 방나입니다! ❤️🔥
1주차 과제인 '위험한 아파트 3곳/ 괜찮은 아파트 3곳'찾기를 진행해봤는데요.
단순히, 아 요즘 몇몇 단지들은 회복했다더라~의 기사나,
구해줘월부TV에 나온얘기들을 유투브로만 지켜봤었는데
이렇게 직접 단지들의 전고점과 현재 매매가를 비교하며
주요 단지들이 얼마나 회복했는지를 살펴보게 되니
현재 시장분위기가 이렇구나, 를 직접 체감하게 되었습니다.
위험한 아파트 찾기!
우선 제가 살고 있는 지역인 영등포구 - 문래동의 대장 단지들과
더 상급지인 당산동의 대장단지들을 검색해보았는데요.
문래동의 대장격인 문래 자이와 문래 힐스테이트는 최근 나란히 상승해
"약간 위험"의 수준임을 확인할 수 있었습니다.
문래 자이의 경우 지난 전고점은 16.4억 / 전저점은 11억 수준이었는데요.
직전 실거래가는 13.6억! 현재 호가는 14억선으로 3억정도 상승한 모양새였습니다.
또한, 문래 힐스테이트는 지난 전고점이 15.6억/ 전저점은 10.9억 이었는데요.
다만, 국평 33평은 전저점 이후로 거래가 안되었습니다. (선호도나 상권/생활권은
문래 자이보다 힐스테이트가 낫다고 판단했었는데, 국평 실거래는 자이쪽이 먼저 된걸 보니
두곳중 선호도는 역세권 장점의 자이가 약간 더 나았던걸까 싶기도 하네요...!)
힐스테이트의 현재 호가는 13.8억 수준으로 거래가 안되었음에도 2.8억 올라 약간 위험으로 평가되었습니다.
문래동보다 상급지인 당산동의 대장2곳도 확인해보았는데요.
우선 당산의 대표 단지인 당산삼성래미안은 지난 전고점은 17.3억이었고, 현재 호가는 16.5억 수준입니다.
전저점은 올해 5월로, 15.3억에 거래가 되었네요. 직전 실거래가는 16.8억!
호가가 1억정도 상승한 모양새입니다. (역시 약간 위험)
당산센트럴아이파크는 지난 전고점이 18.9억, 현재 매매호가는 17.8억선입니다.
전저점은 올 초 15.3억(와우)에 거래가 되기 시작했었네요. 직전 실거래는 16.5억!
호가는 전저점 보다 2.5억이나 올랐습니다.
당산의 대장들도 소폭 상승하여, 모두 약간 위험 수준입니다. (완전 위험까지는 아니네요)
서울의 단지들을 잘 몰라, 제가 아는 대장격 상급지 단지들도 재미삼아 한번 찾아보았는데요.
우선 근방의 상급지 - 마포의 마래푸! 마포 래미안 푸르지오입니다.
마래푸의 지난 전고점은 19억, 현재 매매호가는 17,2억(최저가)입니다.
타입에 따라 호가가 더 높기도 하지만 우선은 최저가로 데려왔어요.
전저점은 15.2억(용자!!!!) 수준이고 직전 실거래가가 18억으로 거의 회복했네요...!
그치만 호가가 더 저렴한 매물이 있어 약간 위험으로 나오네요.
괜찮은 아파트 찾기!
현재 저희는 갈아타기를 준비중이라, 저희 예산에서 갈 수 있는 단지들을 내마기 수업을 듣고 난 후
이미 추렸었는데요. (아직은 전체 다 추리진 못했고,,수업 들으며 계속 리스트업할 예정입니다!)
1주차 괜찮은 단지 찾기 과제를 저희가 타겟하고 있는 단지들을 한번 체크해봤습니다.
(저희는 서울 내 4군지 위주로 단지들을 타겟팅하고있습니다)
-
우선 은평구는 서울 내에서도 상급지 지역이 아니라, 많이 회복한 모양새는 아니었습니다.
더더욱이 저희가 예산안에 들어오는 단지들은 내부에서도 1급지 - 대장 단지들은 아니기에
아직 다행히, 회복이 많이 된 상태는 아니었습니다!
북한산 힐스테이트 3차는 독바위역 초역세권 아파트이며, 택지는 아닌 약간 나홀로 느낌으로
있는곳이라 선호도에서 은평구 전체 우선순위인 단지는 아닙니다.
다만 은평구 내에서 언덕이 심하지 않고, 1군 브랜드에 연식이 나쁘지 않은, 초역세권의 장점이 있고
선호도가 있는 단지인데요.(+초품아)
이곳은 지난 전고점은 9.5억 - 현재 호가 평균은 7.5억으로 21%하락한 상태입니다.
직전 실거래가는 7억!
현재 호가 중 최저가는 6.8억으로 이 가격을 기준으로는 27%가 하락한 매우 괜찮은 가격입니다!
-
북한산 래미안은 불광역 10여분 거리의 단지로, 단임해보니 택지로 모여있는 장점이 있지만
언덕이 좀 있고 역 주변이 구도심 상권의 느낌이 있는 단지입니다. 북힐3차와 비슷한 레벨의 단지이나
전고점이나, 언덕등 북힐3차보단 선호도에서 약간 밀리는..? 단지로 생각하고있습니다.
전고점은 9억900 - 현재 호가 평균은 7.4억으로 19%하락한 상태입니다.
직전 실거래가는 7.3억!
현재 호가 중 최저가는 7.4억으로 -19%가 하락한 상태입니다.
-
성북구 삼선현대힐스테이트는 연식은 위의 은평구 단지들과 비슷하긴하나, 세대수가 377세대로 작고,
실평수가 1-2평정도 작은것이 약간 아쉬운 단지입니다. (여긴 아직 임장을 가보지 못해 단지 상태나 선호도 느낌은
아직 파악 전입니다!) 전고점은 8.5억 - 현재 호가는 6.8억이 최저가입니다.
22평형(전용56) 평형은 전고점 이후로..실거래가 한건도 안되었다는게 아쉽네요.
여튼 현재 호가 기준으로 약 20%정도 하락했습니다.
현재 갈아타기 할만한 단지들을 리스트업 하고 있는 상황이라 우선은 주요 3곳만 확인해보았습니다!
저희 예산안에 가능한 호가들로 단지 리스트만 추린 상태였는데,
이렇게 전고점과 전저점/ 현재 호가로 얼마나 하락했는지를 살펴보니
저희가 추린 단지들 안에서도 어디가 더 괜찮은지를 한눈에 파악할 수 있어
의미있는 과제였습니다!
앞으로 위의 단지들 외에도, 더 넓게 파악하며 갈아타기 타겟팅할 단지들을 추리고
이곳에서 어디를 우선순위로 둬야할지를 공유받은 계산기를 통해 정리해둬야겠다 싶네요.
앞으로 남은 강의들도 기대가 됩니다! ㅎ_ㅎ
저희가 편하게 계산하고 공부할 수 있도록 강의 및 엑셀 나눠주신 너나위님과 월부분들!
정말 감사드리고, 내마중 1기 동료 및 저희 62조 여러분들도 화이팅입니다! 🌸
댓글
