안녕하세요 데미니입니다.
드디어 수익률 보고서를 작성하는 때가 왔는데..
아니 이거 뭐 이렇게 자료가 많고 사진이 많고 ㅠㅠ
맛보기라며 맛보기랬잖아요... 맛보기랬는데....
임보작성을 해야하는 이유에 대한 나눔글들이 왜 등장했는가 했더니..
저같은 칭얼둥이들을 위해서였나봐요.
선배님들이 걸어가신 그 길이 임장길이 아니라 임보길이었군요.
칭얼거리지 않고 한땀한땀 써보도록 하겠습니다.
몇년만에 와본 이대입구역, 염리동...
아니 너 왜이렇게 변했니.
그..그.. 그 염리동이 맞는거야?!
재개발의 위대함 깨닫는 순간이었습니다.
1. 아파트명: 마포 프레스티지 자이아파트
기초반 랜드마크 아파트 보러갈 임장지로 선정한 마포구의 대장아파트는
마포 프레스티지 자이 ! (=마프자)입니다.
아현 뉴타운 사업의 일환으로, 염리 3구역을 재개발한 단지입니다.
2. 위치 (지도)
마포구 염리동에 위치하고 있으며, 서울지하철 2호선 이대역과 인접합니다.
3. 입지평가
1) 직장등급 A
전체 종사자수 24.7만명,
500인 이상 사업체수 37개
인구대비 종사자 비율 67%
2) 교통평가 A
'강남'을 기준으로 지하철 시간 55분 (환승이 없다는 점(2호선)에서 조금 더 점수를 줘도 될..까요?)
'시청', '영등포', '여의도' 까지의 거리도, 각각 지하철로 20~40분 내외의 시간으로 우수한편입니다.
등급은 지하철로만 매겼지만, 버스와 자차를 이용했을때, 여의도와 영등포까지의 접근성은 더 우수해지겠죠.
3) 학군평가 B
마프자에서 배정받는 초등학교는 한서초등학교입니다.
모든 동에서 배정받구요, 1단지와 2단지 사이에 위치하고 있네요.
재미있는건, 염리동이 언덕 경사가 심한 편이라, 인접동인 106, 107동에서 한서초등학교 정문까지는
일반건물 2~3층 정도의 높이 차이가 나는데,
편히 올라갈 수 있도록 엘리베이터가 있네요.
학교갈때 붐비려나요? 아침 등교시간에 임장해봐야겠네요.)
한서초에 배정받는 지역은, 마프자, 마래푸3단지, 아현2구역, 염리상록아파트에요.
재미있는 것은, 인근의 마포자이더센트리지의 경우 단지가 나뉘어서 106~110동만 한서초를 배정받네요.
중학교는
마프자의 경우, 숭문중과 가장 가깝고, 서울여중, 동도중 등과도 1km내외의 거리에 있습니다.
이 학교들의 학업성취도를 보면,
역시, 서울여중이 학업성취도 90%, 숭문중은 아쉽게 85%에 미치지 못했고,
동도중도 82%니
학업성취도면에서 우수하구요
특히, 숭문중은 특목고 4명 진학중 3명이 과학고네요
마포구 전체를 기준으로 보면 80%를 넘는 학교가 5개이상 되지 못해서 c등급이지만,
마프자 기준으로 근처에 좋은 학교가 모여있으니 가산점 줘도 되지 않을까... C+
서울여중, 서울여고, 동도중, 등에 인접한 대흥역 학원가가 있구요~
배후세대와 함꼐 점점 커지고 있는것 같습니다
4) 환경평가 A
상권 : 홍대 + 신촌 상권과 바로 인접해 있는 지역이고,
신촌현대백화점과 신촌이마트가 1km 거리에 있네요.
하나 더 좋은건, 국내 TOP 종합병원인 세브란스 병원이 1km 거리에 있고,
응급실이 있는 신촌연세병원이 1km반경에 있네요.
환경등급은 A입니다.
5) 공급 A
마포구 인구수 37만명 * 0.5% = 1837세대 가 적정 공급량으로 보이네요.
이후 4년간의 공급량을 보면, 2023년의 입주를 제외하고는 거의 임주물량이 보이지 않습니다.
적정 수요인, 1837*4= 7348세대에 훨씬 미치지 못하는 공급입니다.
공급기준은 A로 평가됩니다.
전체등급은 A A C A A 로 학군이 좀 더 발전해 주길 기대해보면서
꽤 좋은 입지로 평가되네요
4. 수익률 계산하기
아직 2년차 + 초 상승 구간을 만난 단지라, 분양권시절이 가장 쌌던...
호갱노노에서 계산되는 수익률은 18%입니다.
5. 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)
(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)
그리고, 투자금이 좀 더 적게 들어갔다면, 고점에 들어갔어도 달라지는 수익률!! (수익률의 중요성)
그래도 분양받아 들어갔으면 좋았겠네용.. ㅎㅎ
6. 전화임장 내용 / 현장사진
1) 계속해서 실거주인것 처럼 전화했었는데, 굳이 그럴필요 있나.. ? 나는 투자자인데?(돈이없을뿐)
그냥 투자자 매물 보여달라고 해보자라고 생각하고, 네이버 부동산에 해당 매물 관련 문의로 문자를 몇군데 남김.
2) 친절하게 답변온 부동산 위주로 전화.
3) 매물 예약 (은 과제 마감 이후라 다음에 후기. 남겨보겠습니다.)
Q. 바로 옆단지인 그랑자이보다 왜 많이 비싸냐?
초등학교 배정학군이 다름.
Q. 신촌숲아이파크 와 마프자중 고민이다.
두말할 것 없이 마프자 추천. 커뮤니티가 압도적이고, 인근 어떤 아파트도 따라올 수 없음.
Q. 마래푸에 비교하면 어떤지?
마래푸는 마포에 생긴 첫 대단지 아파트라 한동안 이슈였고, 일등의 자리는 바뀌는 것.
Q. 갭 맞추려면 33평대 매물은 없나
최소한 10억갭인데, 마포에 10억 묻는건 추천하지 않는다. 수익률로 보면 24평이 맞다.
Q. 나중에 들어가서 살 생각까지 해서 24평은 작게 느껴지는데, 어떻게 하면 좋을까
일단 24평으로 수익보시고 나중에 30평대 갈아타기 하시면 된다.
매도까지 함께할테니 걱정마시라.
돈이 있엇으면 낚일 것 같은 확신에 가득찬 부사님 말투...
단지사진... 찍고보니 너무 못찍음... ;;; 사진찍는거 배워올게요 ㅠ
직접 방문해보기로 했기 때문에, (커뮤니티 보여준다는 말에 냉큼)
인근 지역에 대한 추가질문은 방문시에 다시.. 후기 남겨볼게용 ^^
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