대구광역시 수성구 범어동 힐스테이트범어 아파트수익률보고서

안녕하세요 열기47기 79랑끝까지함가보조 린혜이입니다^0^

개인적으로는 이번이 생애최초임장(?) 이다보니 이번 과제가 저에게 시사하는바가 정말 컸고,

임장 경험자이신 조원분들께 너무 많은 도움을 받아서 감사하고 행복한 과제시간이었습니다♡

소중하고 귀한 자료를 나눔해주신 월부의 모든 선배분들께 감사드립니다!

<지역개요>

79조는 모두 대구사람으로 이루어진 만큼 임장 지역은 대구로 선정하게 되었습니다.

대구는 요즘 공급폭탄이라는 씁쓸한 소식으로 핫하기도 한 도시이죠^.ㅜ

여기서 눈여겨 볼만한 점은 지역 내 총생산과, 지역 총소득입니다.

대구광역시 지역 내 총생산은 2,390만인 것에 비하여, 지역 총소득은 2,706만으로

생산 대비 소득이 더 높은것을 볼 수 있는데요,

이는 대구에서 자체적으로 생산하는 것은 적지만,

대구에 집을 두고 외곽(김천/구미,포항 등지)에서 벌어오는 돈을

대구광역시에서 쓴다는 것을 의미합니다.

대구는 한마디로 전형적인 베드타운 & 소비도시 성향을 띄고 있는거죠.

<대구광역시 수성구>

수성권 - 수성동, 상동, 중동, 파동, 두산동, 황금2동

범어·만촌권 - 범어동, 만촌동, 황금1동 일부.

지산·범물권 - 지산동, 범물동, 두산동

시지권 - 고산동

행정구역도 중 행정동에 따라 생활권이 나누어지는 모습을 확인할 수 있습니다.

<분위기 임장 루트>

9명인 저희 조원은 코로나로 인해 3명씩 3팀으로 나누어 임장을 돌게 되었습니다.

팀별로 각자 임장단지를 선정해보았는데 모두 대구의 대장동인 범어4동만촌3동,

일명 범4만3을 분위기임장지역으로 선정하게되었습니다.

개인별로 임장루트를 직접 그려보고, 각 팀별로 상의해서 최종 루트를 선정하였는데요!

사실 저는 첫 임장이다보니 너무 욕심히 과해져서 루트를 짧고 상세하게 정했었는데

임장경험자이자 임장팀장님이셨던 복댕이 조원님의 말씀에따라

전반적 분위기를 파악할 수 있도록 좀 더 넓게 루트를 수정하게되었습니다^^

(이번 임장에서 여러모로 큰 가르침을 주신 복댕이님께 다시 한번 박수를♡)

첫임장이어서 그런지 배움의 의지가 아주 뿜뿜 솟구쳤는데요!!!

오전 팀별 임장을 끝낸 후, 시간이 되는 팀원끼리 오후에 추가 임장을 돌게 되었습니다!

오전에는범4 위주로 분임을 돌았다면

오후에는 만3 위주로 분임을 돌게 되었습니다.

특히 오후 만3 분위기 임장은 79조 조은님네 팀과 함께 했었는데

거의 조은님의 분임투어 수준으로 너무 상세히 가이드 해주셔서

너무너무 많이 배우고 느낄 수 있는 시간이었습니다♡

(79조 실전고수 조은님께 다시 한번 박수를♡)

<분위기 임장 정리 지도>

저는 대구 거주민이나 그동안 수성구쪽엔 거의 가보질 못해서

이번 분위기임장 후 느낌을 잊어버리기전에 집에 와서 지도로 정리하였습니다.

사진과 간략한 설명까지 덧붙이니 아주 머릿속에서 그 날의 기억이 생생하네요!

임장 후 정리가 왜 필요한지 다시 한번 느끼게 되었습니다 :)

1. 아파트명

대구 수성구의 대장 아파트인 '힐스테이트범어'를 이번 과제의 메인 아파트단지로 선정하였습니다.

'힐스테이트범어'는 2020년에 지어지는 신축 아파트로

(더욱 더 자세한 비교평가를 위해 수성구 구축 아파트 대장격인 '경남타운'도 함께 둘러보기로 했습니다^^)

2. 위치 (지도)

학군으로 유명한만큼 주변에 중,고등학교가 많이 보입니다.

또한 지하철 초초 역세권이라서 이동하기에 너무 편리할듯하네요!

다만 대형마트나 백화점, 영화관 등 생활편의시설은 가까이에 위치해있지 않아 다소 아쉬운면이 있습니다.

힐스테이트를 중심으로

서쪽은 대구 중심가로 이동하며 여러 아파트 단지들과 상가들이 보이는 반면

동쪽은 산과, 공원으로 녹지 지역이 펼쳐져있습니다.

지도로 보아 힐스테이트는 상권의 중심지라기 보다는 학군위주로 주거지가 형성되어

문화생활을 누리기에는 적합해보이진 않는듯합니다.

3. 입지평가

- 직장 :

대구 지역 내 종사자 수는 달서구 1위, 북구 2위에 이어 수성구는 3위를 차지 하고 있습니다.

다만 급여는 대구 지역 내 1위로, 2위인 달서구보다 약 1.4배정도 높네요.

자세히 살펴보니 수성구는 다른구에 비해

300인 이상, 500이상 사업체와 종사자수가 훨씬 더 높은 것을 볼 수 있습니다.

수성구 내 거주자 대비 1인당 연봉은 대구 내 1위이나,

거주자 대비 근로자의 비율은 68%로 대구에서 최하위를 차지하고 있습니다.

직장 입지요소 평가 :

다른 구에 비해 규모가 큰 사업체의 분포 비율이 높고, 그에 따라 그론자의 연봉도 더 높음.

그러나 실제 수성구 근로자 수 대비 거주자 비율은 대구 내 최하위로,

전형적인 베트타운의 특성을 나타내고 있음.

- 교통 :

지하철 2호선인 수성구청역까지 도보 5분이내이며

근처 IC까지의 거리도 20분이내로 비교적 가까운 편입니다!

교통 입지요소 평가 : 베드타운 특성 상 근교지역으로 통하는 IC와의 거리도 멀지 않고

근처 버스, 지하철도 5분이내로 가까이 위치.

교통 근접성이 좋다고 볼 수 있음.

- 학군 :

학업성취도평가 85%이상 비율이 무려 78.3%로 전국에서 손에 꼽힐만한 학군을 자랑하고 있습니다!!!!

단지 근처 학군 모두 성취도율이 우수하나,

한가지 아쉬운점은 범어 초등학교가 횡단보도를 건너서 가야하므로

등하교 지도가 적극적으로 필요해 보이네요 ㅠ_ㅠ

학군 입지 요소 평가 : 중학교,고등학교 학군이 굉장히 우수함.

초등학교 위치가 아쉬움 (초품아X)

- 환경 :

힐스테이트범어의 환경은 다소 아쉬운면이 많은데,

도보로 이동가능한 대형마트가 없다는게 놀라웠습니다!

가장 가까운 이마트, 홈플러스고 자차로 10분정도 소요되어 거리성이 떨어진다고 평가했습니다.

그래서 대구 내 백화점을 살펴보았더니,

가장 최근에 생긴 동대구 신세계백화점이 전국6위권으로

큰 규모와 매출을 나타내고 있어서 다소 놀라웠습니다!

신세계 백화점까지는 자차로 14분정도 걸리는군요!

환경적인 측면에서 그나마 플러스 요소는 병원이 많다는 점이 었습니다.

도롯가를 중심으로 병원이 이어져있고,

특히 범어네거리에는 대형 메티컬타운도 많아서 이 점은 긍정적으로 보입니다 :)

환경 입지요소 평가 : 대형마트,백화점 등 주요 편의시설은 다소 부족해보임.

- 공급 :

대구는 초과 공급 이슈로 아주 핫한 지역이라고 말씀드렸었는데요,

2023년 적정공급량의 무려 2.57배나 초과공급 됩니다!!!ㅠ_ㅠ

그 중 수성구의 공급은 적정공급량의 3.5배로..

대구 평균 공급량보다 더 두드러지는 물량이 눈에 띕니다..!

공급 입지요소 평가 : 향후 2년정도 초과 공급이 예정되어있음.

4. 과거시세 및 현재 시세

2020년식이어서 가격 흐름을 보기엔 다소 어려운면이 있지만

2년전과 현재를 비교해보면

매매차익 5억1300만원 -> 매년 2억5600 상승했음을 알 수 있습니다.

5-1. 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)

전세가율이 가장 높았던 2020년 10월에 투자했다면 수익률 162%,

전세가율이 가장 낮았던 2021년 3월에 투자했다면 수익률 6%

사실 세금 등 여러가지 측면을 고려하면 2021년 3월 투자건은 현재 마이너스라고 볼 수 있겠네요.

5-2. 투자 기준 분석

저평가 (X) : 학군 제외 입지 요건에서 플러스 요인 없음. 매전갭 너무 벌어져서 가치 대비 가격이 비쌈

환금성 (X) : 향후 2년간 공급 물량 초과로 환금성 매우 안좋음

수익률 (X) : 매전갭이 너무 벌어져서 투자금 대비 수익을 내기가 매우 어려움

원금보전 (X) : 현재 전세가율 28.7% 수준으로 하락장에서 원금손실율이 큼

리스크 (X) : 갭이 11억이상으로 투자금이 너무 큼

6. 현장사진

7. 느낀점

- 대장아파트라고 해서 모든 입지요소를 만족시키지는 않는다는 점을 알게 되었습니다.

- 입지요소중 학군이 차지하는 중요성에 대해 한번 더 깨닫게 되었습니다.

- 정확한 평가를 위해서 비교군이 많아야한다는 점을 다시 한번 느끼게 되었습니다.