유항산유항심의 내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 1기 22조 유항산유항심]

1주차 과제

1. 내가 사는 지역(도시)에서 위험한 아파트와 괜찮은 아파트 3개씩만 찾아보기

2. 괜찮은 아파트 중 내 예산으로 접근 가능한 거주&보유 아파트 3개만 찾아보기

3. 위험한 아파트/괜찮은 아파트 각각 갈아타기에 적절한 단지 3개씩만 찾아보기

1. 내가 사는 지역(도시)에서 위험한 아파트와 괜찮은 아파트 3개씩만 찾아보기

내가 사는 지역은 아니지만 서울로 갈아타기를 목표로 하고 있기 때문에 서울 내에서 찾아보도록 하겠습니다.

서울 지역 중 너나위님의 말씀대로 "노도강금관구"를 제외하고 아래 기준에 따라 리스트업해보았습니다.

1) 20평대

2) 가격: 12억 미만

3) 세대수: 300세대 이상

4) 갭 가격: 3.9억

5) 현관구조: 계단식

"괜찮음"은 한곳이고 "나쁘지 않음"은 몇 곳 있네요.

위험한 아파트 1

전고점에서 1억 정도 잠깐 떨어졌다가 다시 전고점 가까이 회복한 상황입니다.

위험한 아파트 2

거래도 매우 드문 데다가 현재 호가가 8억으로 전고점에서 5프로밖에 빠지지 않은 단지입니다.

위험한 아파트 3

올초에 6억 6천만원에 거래가 되기도 했지만, 현재 호가가 8억 5천만원으로 94% 회복한 상태입니다.

괜찮은 아파트

전고점 7억 7천, 현재 호가 5억 7천으로 전고점 대비 26% 떨어진 단지입니다.

나쁘지 않은 아파트 1

전고점 12억, 현재 호가 9억 500만원으로 25% 가까이 떨어진 단지입니다.

나쁘지 않은 아파트 2

전고가 76500만원, 호가 5억 8천만원으로 전고가 대비 24% 떨어진 단지입니다.

2. 괜찮은 아파트 중 내 예산으로 접근 가능한 거주&보유 아파트 3개만 찾아보기

전 현재 이미 거주와 보유가 분리된 상태이며, 보유한 0호기 매도 후 상급지로 갈아타기를 계획하고 있었으나

지금은 하락기이기도 하고 또 제가 거주하고 있는 지역 특성상 공급이 많아 유독 매매가가 떨어진 상태이기 때문에 당장 매도보다는 일시적 2주택으로 서울 아파트를 매수할 생각입니다.

따라서 현재 보유하고 있는 현금+1억을 기준으로 위의 단지들을 리스트업해 보았고,

가격 비교를 통해 괜찮은 단지 3개를 추려볼까 합니다.

이 30개 단지 중 전고점 대비 하락율이 높은 순으로 추려보면 동대문구 단지가 1, 2, 3위를 차지합니다.

(이래서 너나위님께서 동대문구가 좋다고 하는 거구나란 생각이 들었습니다.)

어떻게 하면 좋은 단지 3개를 뽑을 수 있을까 고민하다가 일단 전고점 매매가를 기준으로 10개씩 정렬을 해보니 8억 5천 미만, 10억 미만, 10억 이상으로 나뉘네요.

이 단지들의 가격을 비교를 해보니 신기하게도 각기 다른 지역임에도 불구하고 매매가가 움직이는 양상이 거의 유사하단 사실을 알 수 있었습니다(초보인 저만 신기한 걸까요 ㅎ) 

이 리스트를 다시 현재 매매호가를 기준으로 정렬해보니

가운데 노란 줄 하나가 보이시나요. 전고점이 10억 이상인데 현재 매매호가는 8억으로 같은 파란색의 단지 보다 조금 더 싸다고 볼 수 있을 것 같습니다. 매전 가격도 나쁘지 않고요.

그래서 두 번째 과제인 괜찮은 아파트 중 내 예산으로 접근 가능한 보유 아파트 3개로 저는

1. 서대문구 단지(노란색)

2. "괜찮음"이 나온 동대문구 단지

3. 전고점 대비 23% 하락한 성동구 단지를 뽑았습니다.

3. 위험한 아파트/괜찮은 아파트 각각 갈아타기에 적절한 단지 3개씩만 찾아보기

3번 과제는 2번 과제와 중복된다는 생각이 드는데, 일단 괜찮은 아파트는 2번 과제로 갈음할 수 있을 것 같고

위험한 아파트는 추후에 관심 지역 분석 후에야 위험하지만 갈아타기에 적절한 단지도 찾아낼 수 있을 것 같습니다.

지난번 내마반을 수강하였을 때에는 과제하느라 급급하기도 했고 서울로 갈아탈 수 있단 사실이 실감이 나지 않아 지역, 단지 선정도, 임장도 제대로 못했는데, 이번에는 그래도 두 번째 강의라 그런지 이전보단 이해가 잘 되고 예전에는 전혀 생각지도 못했던 지역까지 과감하게 도전해볼 생각이 드네요. :)

무언가 보이지 않던 허들을 자꾸 넘어가고 있는 것 같아 뿌듯하고 기쁩니다.

남은 2주 강의도 꼼꼼히 듣고 꼭 갈아타기할 집에 대한 윤곽을 그릴 수 있도록 노력하겠습니다.