절대적경제적자유의 내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 1기 내집4서 등기7초 절대적경제적자유]

안녕하세요, 내집4서 등기7초 절대적경제적자유 1강 과제 올립니다.

1. 위험한 아파트 3개와 중간 혹은 괜찮은 아파트 3개

1-1. 위험한 아파트 3개

(1) 서울시 강남구 역삼동 역삼e편한 세상 32평 : 위험

(2) 서울시 송파구 가락동 헬리오시티 33평, 26평 : 약간 위험

(3) 서울시 마포구 염리동 마프레스티지자이 34평 : 위험

1-2. 중간 혹은 괜찮은 아파트 3개

(1) 서울시 송파구 가락동 가락우성아파트 1차 24평 : 나쁘지않음

(2) 서울시 송파구 풍납동 한강극동아파트 32평, 24 : 나쁘지않음

(3) 서울시 용산구 이촌동 강촌아파트 34평 : 괜찮음

1-3. 위험한아파트 계산기

투자/거주 분리 전략을 기반으로 작성한 위험한 아파트 계산 결과입니다. 현재 보유하고 있는 아파트가 마포 24평 아파트입니다. 따라서 상급지 송파도 24평과 34평 모두 조사했습니다.

2. '괜찮은 아파트' 중 내 예산으로 매수할 수 있는 아파트 3개

2-1. 거주와 투자 분리 실전

[1단계] 종잣돈 파악

• 종잣돈 : 보유현금 (0.8억) + 보유 아파트 매전gap (5.5억) = 6.3억

[2단계] 후보 단지 물색

(1) 서울시 송파구 가락동 신축아파트 26평 

• 현재 종잣돈 + 1억 (7.3억) > 매전gap (7.0억)

(2) 서울시 송파구 가락동 구축아파트 24평

• 현재 종잣돈 + 1억 (7.3억) > 매전gap (7.2억)

(3) 서울시 송파구 풍납동 구축아파트 24평

• 현재 종잣돈 (6.3억) > 매전gap (3.7억)

2-2. 갈아타기 시점인지 파악해보기

시세를 분석해본 결과, (1)의 경우 상급지의 가격이 보유한 아파트 대비 고점 회복을 했습니다. 따라서 실 투자금이 크므로 계속 모니터링을 해야합니다.

마포 대비 송파가 상급지라고 하지만, (2) 가락동 구축은 보유한 아파트와 거의 유사한 시세를 보이고 있습니다. 따라서 상급지라는 느낌 보다는 비슷한 급지의 아파트처럼 느껴집니다. 갈아타기 하기에 합리적인 가격이지만 추가로 입지 분석이나 임장을 통해 알아봐야겠습니다.

(3)의 경우 보유한 아파트보다 가격이 낮고 시세 흐름도 비슷합니다.

[(1) 보유(red)대비 가락동 신축 (blue)]  

[(2) 보유(red) 대비 가락동 구축 (blue)] 

[(3) 보유(red) 대비 풍납동 구축 (red)]

감사합니다!

Q. 해결할 질문거리

• 보유한 마포 구축 아파트 대비 가락동이나 풍납동 구축이 상급지일까요? 
• 마포 구축 아파트나 가락/풍납동 구축 아파트나 앞으로 시세를 같이 할 것 같습니다. 따라서 갈아타기의 의미가 없어보이는데 맞는 생각일까요?
• 구축 아파트 모두 재건축/리모델링 이야기가 나오고 있습니다. 하지만 너나위님 말씀처럼 높은 금리 시대에서는 분담금 총회도 못할 것 같으니 재건축/리모델링 진행에 따른 시세 차익을 바라는 건 무리일까요?