서초구 방배동 방배서리풀e편한세상 아파트 수익률 보고서 [우바로]

오늘 살펴 볼 아파트는 e편한세상방배서리풀이다.

어릴 때부터 근처에 살았던 터라 항상 눈에 밟혔던 이 녀석...

언젠가는 꼭 들어가고야 말겠다...

위치는 방배역(2호선) 4번출구로부터 도보 5분 거리에 있다.

방배역과 엄청나게 가까워서 지하철 이용하기가 진짜 너무너무 좋다.

평지라서 아파트에서 나와서 방배역까지 데굴데굴 굴러가도 되겠다.

너바나님께서 강의를 통해 알려준 수도권 '구' 단위

입지평가 요소는 총 5가지였다.

[직장/교통/학군/환경/공급]

1) 직장부터 한 번 살펴봤다.

우리나라에서 직장인이 가장 많은 곳이 바로 '강남' 아니겠는가!

수도권은 직장 종사자수가 30만명이 넘으면 S등급이던데

서초구는 30만명을 훌쩍 넘는다. 그래서 S등급 줬다.

뇌피셜 돌리다가 주식에서 망했던 나의 과거를 생각하면...

이렇게 가이드를 주고 기준을 알려주는 게 너무 감사한 일이다.

그러니 여러분도 꼭 기준을 참고하시면 좋겠다.

(근데 왜 반말해...? 일기처럼 쓰는 과제라서 그렇습니다. 죄송합니다.)

2) 교통은 어떨까?

기준을 보니 강남까지 30분 이내 도달 가능하면 S등급이더라.

20분 만에 강남역까지 갈 수 있던데 게임 끝난거라고 볼 수 있다...

교통도 묻지도 따지지도 않고 S등급을 부여하겠다.

정리를 하면 할수록 이거 뭐... 너무너무 갖고싶어지쟈나?

3) 그 다음은 학군이다.

막상 학군을 살펴보는데 뭔가 좀 새로웠다.

내가 다녔던 중학교가 생각보다 공부를 너무 못했네?

나는 근처에서 초/중/고등학교를 다 나왔다.

사람들은 내가 방배동에서 살았다고 하면 부자인 줄 안다.

초등학교 저학년까지 원룸에서 네 가족이 살았고

고등학교 때까지는 언덕배기 빌라 반지하에서 살았다.

부자냐고 묻지마세여...

서초구에는 학업성취도율이 95%가 넘는 중학교가 서운중학교 1개이고

90% 넘는 학교가 원촌중, 세화여중, 서일중, 신반포중, 경원중, 서문여중, 신동중, 반포중, 서초중 9개다.

95% 3개 이상이면 S등급, 90% 3개 이상이면 A등급이므로 서초구 학군은 A등급이 되겠네.

4) 다음은 환경이다.

환경 기준에서는 백화점이 2개 이상 있으면 해당 구에 S등급을 부여하고

백화점이 1개 이상 있으면 A등급을 부여한다.

서초구에는 신세계백화점 강남점이 1개 있다.

그러니 서초구는 환경적인 측면에서 A등급이라고 볼 수 있겠다.

고속터미널쪽에 뉴코아도 있지만... 뉴코아는 사실...

대표적인 백화점이라고 하지 않으니... 제껴!!!

근데 신세계백화점강남점은 우리나라 매출 1위 백화점이라서

사실상 상징적인 의미가 있다고 볼 수도 있겠다.

반포동 사는 사람들은 좋겠네. 가까워서.

5) 마지막으로 공급이다.

공급을 볼 때는 앞으로 3년 뒤까지 봐야한다는데 처음에는 좀 막막했다.

근데 가이드에 나온대로 자료 찾아보니까 쉽게 확인할 수 있더라.

우선 S등급 기준은 3년 이내 공급량의 평균이 인구수의 0.25% 이내면 S더라.

서초구의 인구는40.4만이다. 40.4만 x 0.25% = 0.1만 수준이다.

결국 1천세대 정도가 서초구의 적정 공급량인거라고 볼 수 있겠다.

그럼 이제 한 번 살펴볼까?

부동산지인이라는 사이트에서 향후 3년 서초구의 공급을 확인했다.

근데 이게 무슨일인가....?

24년, 25년, 26년도에 서초구에 공급이 아예 안보이는데?

그래서 시원하게 공급은 S등급을 줬다.

6) 정리

직장 S

교통 S

학군 A

환경 A

공급 S

7) 과거시세 (33평 기준)

호갱노노와 아실을 참고해봤다.

'21년 10월 최고가 25.85억

이후 '23년 4월 최저가 21.8억

이후 '23년 8월 현재 호가 24억

8) 10년 이내 투자 타이밍?

2017년 9월이 가장 적절한 시기였던 걸로 보여진다.

당시 매매가는 13.25억 / 전세가는 10억으로 전세가율이 75%에 달했다.

투자금은 3.25억으로 많이들긴 하지만 현재 매매호가가 24억이므로

투자금 3.25억으로 6년 만에 7억을 번 셈이다.

수익률을 구하는 공식은

(현재시세 - 내가 산 가격) ÷ 투자금 x 100 이다.

위 공식을 대입해보면 아래와 같은 수익률 330%가 나온다.

(24 - 13.25) ÷ 3.25 x 100 = 330(%)