내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 2기 49조 사월의설레임]

안녕하세요. 사월의설레임입니다 🌸

1강 과제 올려봅니다.

교통과 환경 입지 가치를 고려하여 아래 조건으로 추려서 봤습니다.

괜찮은 아파트를 찾기가 쉽지 않아 조건을 확대해보았어요.

우선순위 조건

34평(300세대이상)

역세권(최대1km이내)

초중&학원가인근

연식 2000년도 이상

후순위 조건

구축으로 연식 넓혀보기

23~24평대 포함하기

복도식 포함하여 확인하기

지역 조건

Main 관심 지역 - 30평대 : 용인시 수지구(신분당선라인) 

Sub 관심 지역 - 20평대 : 성남시 수정구/중원구, 서울시 서대문구/성동구/중구

과제 수행

예산을 먼저 확인하여 예산 안의 단지를 위주로 살펴봤습니다.

수지 지역은 서울 대비 전반적으로 위험한 아파트가 많지는 않았습니다. 편차가 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 편차는 '단지위치, 평수다양성, 계단/복도식, 연식' 등의 영향을 고르게 받으며 '살고 싶은 곳'을 위주로 상승되었음을 확인할 수 있었습니다.

살고 싶은 1순위 입지에서 '괜찮은 아파트'는 없었습니다. 대부분 '약간위험 & 나쁘지 않음' 수준이었습니다. 하여 2순위로 조건을 변경(역까지버스이동,언덕,학원가X,소형평수,구축)하여 확대하여 '괜찮은 아파트'를 확인할 수 있었습니다. 

배운대로 예산을 고려하여 메인 관심지역을 넘어, 강남 인근 서울 & 성남 지역까지 확대하여 찾아보았습니다.

과제1. 위험한 아파트 3개 & 괜찮은 아파트 3개

🫸위험한 아파트

용인 수지구

☑️신정7단지상록

• 전고점 대비 하락률 -0.10
• 풍덕천동/2000년식/370세대/33평/수지구청역 도보 500미터,메인대로변,롯몰 도보이용가능

☑️수진마을1단지써니벨리

• 전고점 대비 하락률 -0.11
• 동천동/2004년식/627세대/33평/동천역 900미터, 손곡초품아/손곡중근거리

☑️더샵수지포레

• 전고점 대비 하락률 -0.11
• 풍덕천동/2019년식/479세대/30평/동일지역내신축

성남 중원구

☑️신흥역하늘채랜더스원1단지, 3단지

• 전고점 대비 하락률 +0.05 ~ -0.15
• 중앙동/2022년식/1267세대/24평,방3,계/신흥역400미터/제일초품아

서울 성동구

☑️금호한신휴플러스

• 전고점 대비 하락률 -0.12
• 금호동/2005년식/323세대/24평,방3,계/금호역 300미터

특징

• 역에서 가까운 단지
• 연식이 주변 단지 대비 신축인 단지
• 메인상권 & 학원가가 가까운 단지

🙆‍♀️괜찮은 아파트

용인 수지구

☑️만현마을쌍용1차

• 전고점 대비 하락률 -0.29
• 상현동/2001년식/992세대/32평/대형학원가/성복역1km

☑️삼성1차

• 전고점 대비 하락률 -0.24
• 풍덕천동/1994년식/576세대/37평/수지구청역600미터/토월초근거리

☑️신정8단지현대성우

• 전고점 대비 하락률 -0.22
• 풍덕천동/1999년식/1239세대/25평/수지구청역600미터/메인대로변

서울 중구

☑️약수하이츠

• 전고점 대비 하락률 -0.31
• 신당동/1999년식/2282세대/24평,방2,복/약수역100미터

☑️남산타운

• 전고점 대비 하락률 -0.29
• 신당동/2002년식/5150세대/25평,방3,복/버티고개역 100미터이내

서울 서대분구

☑️무악현대

• 전고점 대비 하락률 -0.24
• 무악동/2000년식/964세대/25평,방3,복/독립문역300미터/언덕

☑️홍제삼성래미안

• 전고점 대비 하락률 -0.22
• 홍제동/2001년식/474세대/32평/무악재역500미터

성남 수정구

☑️산성역포레스티아

• 전고점 대비 하락률 -0.21
• 신흥동/2020연식/4089세대/26평/산성역 200미터/단지내10분소요/주변대단지입주아파트있음(산성자이푸르지오)

특징

• 지역 내 연식이 비교적 오래된 구축
• 복도식 아파트
• 주변 상권이 비교적 아쉬운 곳
• 역에서 도보로 걷기에 다소 먼거리 (20분 이상 소요)
• 언덕에 위치한 아파트
• 주변 대단지 입주가 진행중인 아파트

과제2. 내 예산으로 매수할 수 있는 아파트 후보 3개

거주 분리 투자 

✅(수지) 만현마을쌍용1차 32평

• 전고점 대비 하락률 -0.29
• 갭 13,000

실거주 

✅(용인 수지구) 삼성1차 37평 

• 전고점 대비 하락률 -0.24

✅(용인 수지구) 더샵수지포레 34평

• 전고점 대비 하락률 -0.20

✅(서울 서대문구) 홍제삼성래미안 32평 ⭐

• 전고점 대비 하락률 -0.22

✅(성남 중원구) 신흥역하늘채랜더스원1단지 24평

• 전고점 대비 하락률 -0.15

결정 시, 고민 사항

⭐용인시 수지구

• (장점) 아이키우기 좋은 곳
• 강남 접근성 우수 30분 이내
• 학군 균질성 우수
• 본인(잠실)과 배우자(판교) 직장과의 거리 고려
• 여유로운 34평대
• (단점) 생활권의 아쉬움
• 서울 강남과의 물리적 거리가 상당함
• 대형 공원 및 문화 생활권의 아쉬움
• 3차 병원의 거리가 상당함

⭐서울 서대문구

• (장점) 교통과 생활권이 편리함
• 종로까지 10분 이내
• 강남/여의도까지 40분 이내
• 생활권이 편리 - 공원/박물관/전시회/백화점/대형병원 등
• (단점) 아이를 키우기에 아쉬움
• 언덕에 위치함
• 대형마트가 없음
• 서울 내에서도 학군이 아쉬움
• 중/고등학교 거리가 상당함

⭐성남 중원구

• (장점) 교통과 생활권이 편리함
• 강님까지 45분 이내
• 분당/송파와 근접한 위치로 생활권이 편리 - 공원/박물관/전시회/백화점/대형병원 등
• 도환중구역이 입주하면 환경이 매우 향상될 것으로 기대됨
• 신축
• (단점) 아이를 키우기에 아쉬움
• 다소 언덕에 위치하나, 단지내 평지
• 학군이 매우 좋지 않은 편
• 유흥업소와 생활상권이 혼재되어 있음
• 외국인이 상당히 많은 편

❤️‍🔥과제하며 느끼고 배운 점

1. 임장의 필요성

내가 본 단지가 저평가 단지가 맞는지, 살고 싶은 곳인지는 임장을 통해 세밀한 확인이 필요하다 느껴졌습니다.

온라인 정보로는 실제 가격이 형성된 이유를 알 수 없는 곳도 있었기 때문입니다.

2. 앞마당 넓히기

강남을 기준으로 더 넓은 관점으로 살펴보고 난 이후에는 비교를 하여야 하는데요, 정확히 비교하기 위해 앞마당의 중요성을 다시한번 느꼈습니다.

3. 눈으로 담는 것이 아닌, 눈에 보이게 담아내기

엑셀 파일에 정리해야 하는 필요 & 중요성을 깨달았습니다.

필터를 통해 한눈에 파악할 수 있었고 가격위험도 수준을 통해 특징을 유추하는데 도움이 되었어요.

4. 노력에서 뒤쳐지면 안되는 이유!

수지구 '더샵수지포레'단지의 경우 24평과 30평은 각각 위험한아파트와 괜찮은아파트 모두 해당되는 것을 보고 잘못 본 것인가 하였으나 현재 시장이 상황이 혼란스러운 시기라고 이해해보았습니다. 열심히 손품을 팔고 발품을 팔면 좋은 기회를 잡을 수 있다고도 생각되었습니다.

감사합니다 🙇‍♀️