안녕하세요. 사월의설레임입니다 🌸
1강 과제 올려봅니다.
교통과 환경 입지 가치를 고려하여 아래 조건으로 추려서 봤습니다.
괜찮은 아파트를 찾기가 쉽지 않아 조건을 확대해보았어요.
우선순위 조건
34평(300세대이상)
역세권(최대1km이내)
초중&학원가인근
연식 2000년도 이상
후순위 조건
구축으로 연식 넓혀보기
23~24평대 포함하기
복도식 포함하여 확인하기
지역 조건
Main 관심 지역 - 30평대 : 용인시 수지구(신분당선라인)
Sub 관심 지역 - 20평대 : 성남시 수정구/중원구, 서울시 서대문구/성동구/중구
과제 수행
예산을 먼저 확인하여 예산 안의 단지를 위주로 살펴봤습니다.
수지 지역은 서울 대비 전반적으로 위험한 아파트가 많지는 않았습니다. 편차가 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 편차는 '단지위치, 평수다양성, 계단/복도식, 연식' 등의 영향을 고르게 받으며 '살고 싶은 곳'을 위주로 상승되었음을 확인할 수 있었습니다.
살고 싶은 1순위 입지에서 '괜찮은 아파트'는 없었습니다. 대부분 '약간위험 & 나쁘지 않음' 수준이었습니다. 하여 2순위로 조건을 변경(역까지버스이동,언덕,학원가X,소형평수,구축)하여 확대하여 '괜찮은 아파트'를 확인할 수 있었습니다.
배운대로 예산을 고려하여 메인 관심지역을 넘어, 강남 인근 서울 & 성남 지역까지 확대하여 찾아보았습니다.
과제1. 위험한 아파트 3개 & 괜찮은 아파트 3개
🫸위험한 아파트
용인 수지구
☑️신정7단지상록
- 전고점 대비 하락률 -0.10
- 풍덕천동/2000년식/370세대/33평/수지구청역 도보 500미터,메인대로변,롯몰 도보이용가능
☑️수진마을1단지써니벨리
- 전고점 대비 하락률 -0.11
- 동천동/2004년식/627세대/33평/동천역 900미터, 손곡초품아/손곡중근거리
☑️더샵수지포레
- 전고점 대비 하락률 -0.11
- 풍덕천동/2019년식/479세대/30평/동일지역내신축
성남 중원구
☑️신흥역하늘채랜더스원1단지, 3단지
- 전고점 대비 하락률 +0.05 ~ -0.15
- 중앙동/2022년식/1267세대/24평,방3,계/신흥역400미터/제일초품아
서울 성동구
☑️금호한신휴플러스
- 전고점 대비 하락률 -0.12
- 금호동/2005년식/323세대/24평,방3,계/금호역 300미터
특징
- 역에서 가까운 단지
- 연식이 주변 단지 대비 신축인 단지
- 메인상권 & 학원가가 가까운 단지
🙆♀️괜찮은 아파트
용인 수지구
☑️만현마을쌍용1차
- 전고점 대비 하락률 -0.29
- 상현동/2001년식/992세대/32평/대형학원가/성복역1km
☑️삼성1차
- 전고점 대비 하락률 -0.24
- 풍덕천동/1994년식/576세대/37평/수지구청역600미터/토월초근거리
☑️신정8단지현대성우
- 전고점 대비 하락률 -0.22
- 풍덕천동/1999년식/1239세대/25평/수지구청역600미터/메인대로변
서울 중구
☑️약수하이츠
- 전고점 대비 하락률 -0.31
- 신당동/1999년식/2282세대/24평,방2,복/약수역100미터
☑️남산타운
- 전고점 대비 하락률 -0.29
- 신당동/2002년식/5150세대/25평,방3,복/버티고개역 100미터이내
서울 서대분구
☑️무악현대
- 전고점 대비 하락률 -0.24
- 무악동/2000년식/964세대/25평,방3,복/독립문역300미터/언덕
☑️홍제삼성래미안
- 전고점 대비 하락률 -0.22
- 홍제동/2001년식/474세대/32평/무악재역500미터
성남 수정구
☑️산성역포레스티아
- 전고점 대비 하락률 -0.21
- 신흥동/2020연식/4089세대/26평/산성역 200미터/단지내10분소요/주변대단지입주아파트있음(산성자이푸르지오)
특징
- 지역 내 연식이 비교적 오래된 구축
- 복도식 아파트
- 주변 상권이 비교적 아쉬운 곳
- 역에서 도보로 걷기에 다소 먼거리 (20분 이상 소요)
- 언덕에 위치한 아파트
- 주변 대단지 입주가 진행중인 아파트
과제2. 내 예산으로 매수할 수 있는 아파트 후보 3개
거주 분리 투자
✅(수지) 만현마을쌍용1차 32평
- 전고점 대비 하락률 -0.29
- 갭 13,000
실거주
✅(용인 수지구) 삼성1차 37평
- 전고점 대비 하락률 -0.24
✅(용인 수지구) 더샵수지포레 34평
- 전고점 대비 하락률 -0.20
✅(서울 서대문구) 홍제삼성래미안 32평 ⭐
- 전고점 대비 하락률 -0.22
✅(성남 중원구) 신흥역하늘채랜더스원1단지 24평
- 전고점 대비 하락률 -0.15
결정 시, 고민 사항
⭐용인시 수지구
- (장점) 아이키우기 좋은 곳
- 강남 접근성 우수 30분 이내
- 학군 균질성 우수
- 본인(잠실)과 배우자(판교) 직장과의 거리 고려
- 여유로운 34평대
- (단점) 생활권의 아쉬움
- 서울 강남과의 물리적 거리가 상당함
- 대형 공원 및 문화 생활권의 아쉬움
- 3차 병원의 거리가 상당함
⭐서울 서대문구
- (장점) 교통과 생활권이 편리함
- 종로까지 10분 이내
- 강남/여의도까지 40분 이내
- 생활권이 편리 - 공원/박물관/전시회/백화점/대형병원 등
- (단점) 아이를 키우기에 아쉬움
- 언덕에 위치함
- 대형마트가 없음
- 서울 내에서도 학군이 아쉬움
- 중/고등학교 거리가 상당함
⭐성남 중원구
- (장점) 교통과 생활권이 편리함
- 강님까지 45분 이내
- 분당/송파와 근접한 위치로 생활권이 편리 - 공원/박물관/전시회/백화점/대형병원 등
- 도환중구역이 입주하면 환경이 매우 향상될 것으로 기대됨
- 신축
- (단점) 아이를 키우기에 아쉬움
- 다소 언덕에 위치하나, 단지내 평지
- 학군이 매우 좋지 않은 편
- 유흥업소와 생활상권이 혼재되어 있음
- 외국인이 상당히 많은 편
❤️🔥과제하며 느끼고 배운 점
1. 임장의 필요성
내가 본 단지가 저평가 단지가 맞는지, 살고 싶은 곳인지는 임장을 통해 세밀한 확인이 필요하다 느껴졌습니다.
온라인 정보로는 실제 가격이 형성된 이유를 알 수 없는 곳도 있었기 때문입니다.
2. 앞마당 넓히기
강남을 기준으로 더 넓은 관점으로 살펴보고 난 이후에는 비교를 하여야 하는데요, 정확히 비교하기 위해 앞마당의 중요성을 다시한번 느꼈습니다.
3. 눈으로 담는 것이 아닌, 눈에 보이게 담아내기
엑셀 파일에 정리해야 하는 필요 & 중요성을 깨달았습니다.
필터를 통해 한눈에 파악할 수 있었고 가격위험도 수준을 통해 특징을 유추하는데 도움이 되었어요.
4. 노력에서 뒤쳐지면 안되는 이유!
수지구 '더샵수지포레'단지의 경우 24평과 30평은 각각 위험한아파트와 괜찮은아파트 모두 해당되는 것을 보고 잘못 본 것인가 하였으나 현재 시장이 상황이 혼란스러운 시기라고 이해해보았습니다. 열심히 손품을 팔고 발품을 팔면 좋은 기회를 잡을 수 있다고도 생각되었습니다.
감사합니다 🙇♀️
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