안녕하세요. 청입니다.
내집마련반 1주차 과제제출합니다.
저는 현재 의정부에 거주 중이고 다음에 갈아타기를 하려고 한다면 서울4군 정도로 생각을 하고 있었는데요.
그 중 앞마당으로 만들어 놓은 노원구로 갈아타기를 한다고 가정하고 아래 단지들을 뽑아봤습니다.
<갈아타기 위험한 아파트 top3>
갈아타기 위험한 곳이란?
- 전고점을 많이 회복한 아파트
- 이전 장에 많이 오르지 못했던 아파트
1번. 청구 3차 (전고점을 많이 회복한 아파트)
첫번째 아파트는 노원의 대장! 청구 3차아파트 입니다.
청구 3차 아파트는 노원 중계 학원가에 딱 붙어 있는 만큼 많은 분들이 좋아하는 아파트인데요.
청구 3차 아파트의 이전 최고가는 2021년 2월 14억 2000만원이었습니다.
그 후 2023년 9억 5천만원으로 바닥을 찍은 후 현재 가장 최근 실거래는 12억 6000만원에 거래 되었습니다.
전저점 기준으로 26%상승, 전고점 대비 - 11%정도 가격까지 회복을 하였는데요, 청구 3차는 의심할 여지 없이 노원에서 대장이라고 불릴만한 곳이지만 갈아타기로 접근하기에는 이미 많이 올라 위험하다고 판단하였습니다.
2번. 녹천역 두산위브 (이전 장에 많이 오르지 못한 아파트)
다음은 노원구 월계동에 위치한 녹천역 두산위브아파트입니다. 이 아파트를 고른 이유는 이전 장에서 상승흐름을 받지 못한 이유입니다.
노원구 하면 학군을 떠올리는 분들이 많지만 실제로 월계동은 노원구임에도 학군이 좋지 않은 것을 볼 수 있습니다. 그리고 위치를 보면... 여기가 노원구가 맞나? 싶을 정도로 동떨어져 있고 오히려 도봉구 창동과 더 인접해 있는 모습을 볼 수 있습니다.
그런 이유에서 인지 매매/전세 그래프를 보면 굉장히 완만합니다. 노원구의 다른 아파트들은 상승장에서 최고 100%이상 상승한 곳들이 여럿 있지만 녹천역 두산위브 아파트는 50%정도 상승하여 상승장에서 힘을 발휘하지 못한 것을 확인할 수 있었습니다.
전고점은 2021년 4월 8억 5000만원, 전저점은 2023년 4월 6억 6000만원, 최근 실거래는 2023년 7월 7억 7500만원으로 전고점 대비 -9%, 전저점 대비 17%상승으로 거의 전고점을 회복한 것으로 보여집니다.
이러한 이유로 인해 갈아타기 위험한 아파트라고 생각되네요!
3번. 포레나노원
마지막으로는 노원에 몇 없는 신축아파트인 포레나 노원입니다.
신축아파트여서 거래량이 많지 않아 정확한 가격 판단이 힘들다고는 생각됩니다.
하지만 몇건의 거래들을 보면 거의 가격이 떨어지지도 않고 꾸준히 비슷한 가격대에 거래가 되는 것을 볼 수 있었습니다.
이러한 아파트들 또한 가격을 판단하기 어려워 갈아타기를 하기 위험하다는 생각에 뽑아보았습니다.
개인적으로는 가격이 저렴하다고 생각이 들지는 않는 것 같습니다. 12억원이면.. 노원보다 더 상급지로 이동하는 것이 자산 증식에 더 도움이 될 것이라고 생각합니다.
<갈아타기 좋은 아파트 TOP3>
갈아타기 좋은 아파트란?
- 이전 장에서 많이 올랐었고, 아직 전고점을 회복하지 못한 아파트
1번. 양지대림1차
갈아타기 좋은 아파트 첫번째로는 노원구 중계동에 위치한 양지대림 1차아파트입니다.
양지 대림 1차아파트는 중계동 학원가에서 조금 떨어진 곳에 위치하고 있지만 중계에서 가장 선호하는 초등학교인 을지초에 배정이 가능한 아파트입니다.
또 아파트 옆으로는 천이 흘러 주변 환경도 나쁘지 않다고 생각하였습니다. 도보로 약 15분 정도면 중계역을 이용할 수 있어 역세권이라고 하기에는 무리가 있지만 그래도 괜찮은 곳이라고 생각합니다.
이전 최고가는 2021년 8월 12억 7천만원에 거래가 되었으며 전저점은 22년 12월 7억 9000만원입니다. 현재 호가는 약 9억원 정도로 아직 30%정도 떨어진 가격에서 올라오지 못하고 있는 것을 볼 수 있었습니다.
물론 청구 3차나 건영 3차에 비해 선호도가 떨어지는 것은 어쩔 수 없다고 생각하지만 그래도 호가가 약 2억 이상 저렴하다면 갈아타기를 하는데 좋은 선택이 아닐까 생각이 들었습니다.
2번. 월계한진한화그랑빌
다음으로는 월계동에 위치한 그랑빌 아파트입니다.
공릉동에서 월계동을 넘어가다보면 중랑천을 바라보며 서 있는 대단지 아파트를 볼 수 있었는데요, 3천세대가 넘는 규모로 노원에서 찾아보기 힘든 대단지 아파트 입니다. 대단지인 만큼 실거래도 활발하게 이루어지는 것을 볼 수 있었습니다.
또 선호되는 호선은 아니지만 1호선, 6호선 환승역인 석계역과도 가깝고 광역버스를 이용하기에도 편리한 위치입니다.
위쪽으로 미성 미륭 삼호 (미미삼) 아파트 재개발도 확정이 되어 향후 환경개선의 효과도 누릴 수 있는 곳이라고 생각하였습니다.
가격은 2021년 6월 10억 5000만원에 최고점을 찍었고 2023년 6월에 6억 8000만원으로 거래되었었습니다.
현재 호가는 8억 1000만원으로 최고점 대비 약 20%이상 하락한 가격을 유지하고 있어 전저점 대비 가격이 상승하긴 했지만 아직까지 저렴한 가격을 유지하고 있다고 생각하여 갈아타기 좋은 곳이라고 판단하였습니다.
3번. 중계무지개
다음은 20평대 아파트인데요, 노원구 중계역 초역세권 아파트인 중계무지개 아파트입니다.
복도식 구축아파트이긴 하지만 7호선 초 역세권 아파트라는 메리트가 있는 곳이라고 생각합니다.
2021년 8월에 8억원에 거래되어 최고점을 찍었었고 2023년 9월 5억 5500만원에 최저점을 찍었습니다. 현재 호가는 5억 9000만원으로 최고점 대비 약 25%가 하락하여 거의 올라오지 못한 모습을 보여주고 있습니다.
하지만 위에서 말 했던 것 처럼 7호선 초역세권 아파트가 이정도 가격이라면 충분히 매력적이라고 생각합니다. 아직 가격이 올라오지 않았을 때 갈아탄다면 좋은 선택이 될 수 있을 것 같습니다.
<내가 갈아타기를 한다면?>
최근 실거주 집을 마련하여 당장 갈아타기를 하기에는 힘든 상황이지만, 2년 후 갈아타기를 한다고 가정하였을 때 어느정도까지 가능한지 계획을 짜보았습니다.
예산 (2년 후)
- 주택 처분 후 시세 차익 약 2.5억원
- 저축액 약 1억원
- 소득-지출 : 약 200만원*2/3 = 대출 상환 133만원 >> 약 2.5억 대출 가능
- 총액 : 약 6억 ~ 7억 아파트 갈아타기 가능
- 갭투자시 : 약 3억원 갭투자 가능
너나위님이 강의 때 말씀해주셨던 필터를 걸고나서 찾다보니 정말 생각지도 못한 아파트가 나왔습니다.
사실 위에서 TOP3를 뽑을 때 안될거라고 생각해서 인지 보지 않았던 아파트였는데요, 이렇게 필터를 걸고 제 예산에 가능한 아파트를 찾다보니 이 곳이 나와서 놀랐습니다.
실제로 임장을 갔을 당시에 학군과 역 접근성이 좋아서 살기 좋을 것 같다고 느꼈던 곳이었는데요. 이 곳으로 잘 갈아탈 수 있다면 굉장히 성공적인 갈아타기가 아닐까.. 생각이 듭니다.
물론 위 예산으로 노원구 말고 더 좋은 곳으로 갈아타기도 가능하겠지만 일단 노원구 내에서 이정도의 입지로 갈아타기를 할 수 있다는 것만으로도 희망이 생기네요 ㅎㅎㅎ
과제가 금방 끝날 줄 알았는데 하다보니 재밌어서 이것저것 찾아보느라 시간가는줄 모르고 했네요 ㅎㅎ
이번 과제를 통해 제가 어떤 갈아타기를 할 수 있는지 명확해 진 기분을 받았습니다. 좋은 과제를 준비해주셔서 감사합니다!!
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지가투 : ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ마지막 단지 어딘지 알거같네요ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 과제 재밌네요 ㅎㅎ 청청님 화이탱~