1번 과제
거주지보다는 매수 희망 지역으로 봤다.
(가격은 11월17일 호가 기준)
ㅁ 위험한 아파트
1) 잠실엘스 25평 19억/9억
2) 파크리오 26평 17.5억/8.5억
3) 가락삼익 31평 15.4억/4.5억
ㅁ 괜찮은 아파트
1) 잠실올림픽공원아이파크 25평 14.9억/7.5억 (실제 매물은 가격이 별로)
2) 래미안송파파인탑 26평 13.7억/7억
(고점 16.6억, 최근 저점 12.8억)
3) 현대2,3,4차 30평 16.3억/6.4억 (실제 매물은 가격이 별로)
2번 과제
"거주&보유 분리할 경우" 시뮬레이션
투자금 범위 6~7억 설정
아무리 찾아도 거주하기로 한 단지보다 좋은 단지를 보유할 수는 없다...ㅎ
그래도 매도 단지보다는 상급지로 갈아끼우기 가능.
1. 송파구 풍납동 잠실올림픽공원아이파크 (2019) 25평
14.9억/7.5억 (최근거래 8억) [-> 투자금 6.9억]
전고점(21.10) 16.5억 / 전저점(23.05) 13억
매매 분위기를 보니 14억 후반으로는 거래가 안 되는 것 같다.
최근 저점이 13억이고 최근 거래가 14억까지 이루어진 걸로 보아, 14억도 가능하지 않을까 싶다.
그러면 6억대 투자금으로 접근 가능!
2. 송파구 가락동 헬리오시티(2018) 22평
13.5억/6.9억 (최근 거래 7.6억) [-> 투자금 6.6억]
전고점(21.07) 16.3억 / 전저점(23.03) 12.5억
3. 송파구 송파동 래미안송파파인탑(2012) 26평
13.7억/7억 (최근 거래 7억) [-> 투자금 6.7억]
전고(21.10) 16.6억 전저(23.04) 12.8억
[결론]
1번 단지 호가는 상대적으로 비쌈. 최근 실거래 가격이라면 매력적이겠지만... (14억)
지금 산다면 2, 3번 단지 중에 가격과 조건이 좋은 걸로 선택하면 될 듯. (둘 다 괜찮다고 생각)
현재로서는 헬리오가 더 새거에다가 대단지라 더 좋아보인다. 거래도 더 활발함.
다만, 추후에 파인탑 주변 단지들이 재건축이 된다면 환경이 더 좋아지지 않을까 생각.
위례신사선이 빠를까 재건축이 빠를까 모르겠지만..ㅎ
지금이 아니라 우리 애들 20대가 되는 15년 뒤에 입주를 한다고 생각하면 (학군을 배제할 수 있는 시기)
교통과 환경은 두 단지가 유사하기에, 아파트 연식과 상품성을 생각했을 때, 헬리오시티 선택!
근데... 22평이라서 전세 세팅에 어려움이 있지 않을까 살짝 걱정은 된다.
그래서 내가 입주할 계획이 없다고 생각하면, 파인탑을 선택!
결국, 미래의 내 포지션을 어떻게 결정하느냐에 따라 선택의 우위가 달라질 것 같다.
역시 투자와 실거주 콜라보는 어렵군 ㅠㅠ
임차를 맞추는 것도 생각해야 하고, 추후 실거주 만족도까지 충족해야 하니...
연식과 평형 모두 만족하는 올림픽아이파크 가격을 14억 정도로 맞춰서 매수하는 게 베스트로 보인다 ㅎㅎㅎ
3번 과제
1주택 실거주 갈아타기 (예산 max 18억)
<상급지>
1. 레이크팰리스 25평 18억
전고 20억, 고점 6억 차이로 동일함
2. 파크리오 26평 17.5억
전고 20억, 고점 6억 차이 -> 5.5억으로 소폭 좁혀짐
3. 헬리오시티 25평 16.5억
전고 20억, 고점 6억 차이 -> 4.5억으로 좁혀짐
4. 이촌동 한가람 26평 15.8억
전고 19억, 고점 5억 차이 -> 3.8억으로 좁혀짐
---> 헬리오와 이촌한가람이 상대적으로 괜찮음.
둘 중에 전고가 더 높았던 헬리오 픽!!!
실제로 16억이라면 나쁘지 않은 가격인 것 같다.
근데... 잠실을 기다리고 싶은 마음이 간절한 게 사실.ㅠ
<우리동네 신축>
(+동시에 평형까지 늘릴 수 있다)
1. 리버젠 33평 16.3억
전고 21억, 고점 7억 차이 -> 4.3억으로 좁혀짐
2. 옥수파크힐스 32평 18억
전고 21억, 고점 7억 차이 -> 6억 차이로 소폭 좁혀짐
(리버젠에 비해 너무 비싼데?)
3. 서울숲푸르지오2차 32평 17.1억
고점 4억 차이 -> 5.1억으로 더 벌어짐
---> 이 중에서는 리버젠 33평 픽!!!
하지만 25평이더라도 송파에 가고싶다.
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