1. 위험한 아파트 vs 괜찮은 아파트 3곳씩 찾기
서울 내 앞마당을 토대로 위험한곳과 괜찮은 아파트 단지를 찾아보았다.
1) 위험한 아파트
전고점대비 15%미만 하락율을 가진 단지
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3단지 특징이 모두 다르다.
(1) 1번 단지
- 전고점 대비 하락율:14.1%/ 매매-전세갭: 27,000만원
- 현재 호가가 직전실거래가대비 상승하여 위험한 단지로 선정
- 세대수가 300세대로 인해 거래가 많지 않아, 전고점가격이 상승장시절의 시세가 반영되지 않아 현재 시세와 가격차이가 크지 않음.
- 주변지역 개발로 인해 상승하고 있는 추세라 호가는 상승중임
(2) 2번 단지
- 전고점 대비 하락율:9.1%/ 매매-전세갭: 40,000만원
- 입지적으로 선호하는 동네 중 주변 단지들 비해 선호도가 높지 않은 단지임
- 상승장때 주변단지 비해 많이 오르진 않았음. 그러나 입지대비 가격이 저렴한 편이라 많이 하락하지 않은 가격임에도 거래가 되고 있음.
- 현재 호가는 하락추세임
(3) 3번 단지
- 전고점 대비 하락율:13.5%/ 매매-전세갭: 86,000만원
- 송파구, 강남구과 같이 선호지역이기에 하락하였다가 빠르게 가격 회복중임.
- 현재 호가는 상승중임
2) 괜찮은 아파트
전고점대비 25%이하 하락율을 가진 단지
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(1) 1번 단지
- 전고점 대비 하락율:29.9%/ 매매-전세갭: 33,000만원
- 역세권과 주변 택지지구로 인하여 선호도가 높은 단지
- 직전 실거래가 대비 현재 호가 하락중임
(2) 2번 단지
- 전고점 대비 하락율:30.8%/ 매매-전세갭: 26,000만원
- 3급지, 나홀로단지이지만 대단지, 역세권으로 인하여 선호도가 높은 단지임
- 급매매매물로 주로 거래중임
- 현재 호가는 급매물건 제외 가격이 직전실거래가와 비슷함
(3) 3번 단지
- 전고점 대비 하락율:29.2%/ 매매-전세갭: 36,000만원
- 2급지이나 구축으로 인한 선호도가 낮은 단지임
- 투자수요가 많은 단지인 듯 함
2. 예산에 맞는 괜찮은 아파트 찾기
나의 예산을 계산해보니 너무 터무니 없이 작게 나와서 :)
최근 새로 생긴 정부대출활용한다는 가정하에,
아파트를 찾아보았다.
<필터링>
예산 8억이하
4급지이상
24평, 방3칸, 계단식
(3급지 이상은 방2칸, 복도식도 추가)
전고점대비하락율 25%이상
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(1) A번 단지
- 현재 거주지와 가까우며 본인 직장과 가까움
- 계단식 방3개
- 현재 거주급지와 동일급지라서 아쉬움
- 1000세대 이상 단지로 거래가 활발히 이루어짐
(2) B번 단지
- 초 역세권
- 3급지, 선호도가 높은 단지임
- 복도식 방2칸
- 현재 예산에 꽉찬 가격임
(3) C번 단지
- 2급지, 선호도가 많이 높지는 않음
- 강남, 한강과 가까우며 자차보유시 매우 편할 듯
- 복도식 방2칸
- 가장 구축임
3. 느낀점
과제를 하면서 위험한 단지를 단순 하락율만 보고 찾아보다가
거래량에 따라 고점이 반영되지 않은 단지, 입지,선호도가 높은 단지, 입지대비 선호도가 높지 않은 단지 등
여러 특징등을 보고 하락율도 보긴 하지만, 절대적으로 참고할 부분은 아니라고 생각이 들었다.
대단지들은 확실히 급매로 인해 기회가 많은 것으로 보였으며, 선호도가 높아 상승장때 더 많은 힘을 받는 단지임을 다시한번 깨달을 수 있었다.
입지가 좋다고만 볼게 아니라, 선호도의 차이에 따라 가격 상승과 급매정도를 한번 더 느낄 수 있었던 과제였다.
현재 나의 예산에는 4급지 정도되어야 계단식 방3칸이 가능했으며,
급지 상승을 위해서는 예산이 1~2억이상 더 들어야 하고 혹은 복도식 방2칸도 빠듯하다는 걸 알 수 있었다.
일단 급하지 않으니 해당 단지들을 알람해놓고 가격변동 추이를 지켜보면서,
전세가격이 오르면서 실보유로써의 가치도 지켜봐야겠다.
제일 중요한, 종잣돈도 많이 모아둬야겠다>.<
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