관심단지! 관악구 관악 우성아파트 수익률 분석

봉천동 관악 우성아파트 수익률 분석

● 위치 : 관악구 봉천동

● 입지평가 : 직장(B) / 교통(S) / 학군(C) / 환경(A) / 공급(S)

1. 직장

관악구 사업체수 37,915개 / 종사자수 128,417명

2. 교통

강남 27분 / 여의도 39분 / 시청 44분

3. 학군

구암중학교 82.6% / 서울문영여자중학교 82.4% / 인헌중학교 79.6%

봉원중학교 77.4% / 관악중학교 74.2%

4. 환경

백화점 1개 : 롯데 백화점관악점(3km) / 약 4km내 신세계백화점 강남점

대형마트 : 홈플러스, 킴스클럽, 이마트에브리데이

5. 공급

힐스테이트관악센트씨엘 : 25년 1월 / 997세대

신림역해센더스타 : 25년 4월 / 99세대

서울대벤처타운역푸르지오 : 25년 5월 / 571세대

인접지역 동작구 3년내 입주 : 447세대 /  구로구 3년내 입주 : 1,227세대

관악구와 인구 교류가 있는 인근 지역 모두 공급이 부족한 상황이다. 다만 25년 6월 서초구 메이플자이의 3,307세대 입주는 브랜드 대단지의 입주로 어느정도 영향이 발생할 수 있지만 상급지의 입주물량으로 관악구로의 영향력은 제한적일 것으로 판단되며, 3년내 입주 물량은 적대적으로 부족한 상황으로 전세 공급을 포함한 공급은 매우 부족한 상황이라고 생각한다.

● 투자결론

관악 우성 아파트의 경우 지하철 2호선과 7호선 모두 접근이 가능한 아파트 단지로 강남, 여의도, 시청 등 접근성 두루 양호한 아파트이다. 관악구의 특성상 언덕이 많고 20년 가까이 된 구축이지만 대단지 아파트로 충분한 경쟁력이 있는 아파트라고 판단되며, 

아직 전고점 대비 26평의 경우 -14%, 32평형의 경우 약 -20% 저렴한 가격대이고 충분한 수요가 있는 아파트로 향후 상승 사이클이 왔을때 충분히 상승 여력을 가지고 있다고 생각되며 투자금의 규모에 따라 26평 또는 32평 선택하여 투자시 충분한 투자가치가 있을 것으로 판단된다. 단, 인근 주변 지역 아파트와 비교 검토를 통해 매수 가격 적정성과 경쟁력 판단이 필요하다.