헤나3의 내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 2기 39조 헤나3]

안녕하세요 헤나3입니다 : )

이번 내마중 첫번째 과제는

실질적으로 내집마련 OR 갈아타기를 위해

꼭 필요한 단계를 축약한 것이라 생각됩니다.

과제를 오늘내로 마무리 지어야 하는데,

자꾸만 좀더 좋은거...더 좋은거...를 찾고자 욕심내는 제 자신을 발견할 수 있었습니다.

과제는 이렇게 제출하더라도,

내집마련/갈아타기 후보리스트를 늘리고,

임장과 비교평가를 통해 솎아내는 작업은 추가적으로 해보려 합니다. (넘넘 재밋어요!)

1) 너나위님 강의를 듣고, 내가 사는 지역(시 단위)에서

위험한 아파트 3개와 중간 혹은 괜찮은 아파트를 3개 찾아보세요!

• 제가 사는 지역인 수원은 최근 신축 공급이 많아, 전고점대비 대부분 가격이 많이 하락하였습니다. 2~30%
• 다만, 간혹 분양권, 세대수가 작은 비선호 아파트 등은 원래부터 가격이 많이 올라가지 않아, 대부분 단지들의 고점인 시기와 비교를 하면 오히려 가격이 상승 유지 된 곳들도 보였습니다. --> 이걸 '위험'으로 판단할지는 모호합니다.
• 위험한 단지가 많지 않아서, 기흥구 이지만 수원 영통구와 근접한 단지도 포함시켰습니다.(대형,300세대미만)

2) 너나위님 강의를 듣고 뽑은 '괜찮은 아파트' 중

내 예산으로 매수할 수 있는 아파트 후보를 3개 찾아보세요!

• 종잣돈+1억으로 매수하여 실거주할 수 있는 단지와 매-전 갭으로 살 수 있는 단지를 함께 보기 위해,

매매가와 매전갭을 필터링하여 단지를 물색했습니다. (물론 전고점대비 많이 떨어진 단지만 보았습니다)

• 호갱노노는 실거래가 기반이다보니, 네이버부동산 호가를 보면 대부분 기존 실거래가 보다 높은 것을 확인할 수 있었습니다.

• 제 예산에 들어온 종로/영등포/동작구만 보다보니 맘에 드는게 없어, 좀더 지역을 확장하여 보았습니다.
• 강남까지의 지하철소요시간 / 균질성, 환경이 좋은 것 / 입주 4년이내 신축 / 지역 브랜드 가치 / 현재 가격 적정성(전세가율) 들을 고려했습니다.
• 해당 지역 신축은 예산범위내에서 벗어나, 신축을 보려면 하급지로 지역을 넓혀야 했습니다 ㅠㅠ 그래서 입지우선으로 가자고 결정하여, 구축 위주로 선정했습니다.

• 종로구/중구/성동구/동작구 단지로 우선 선정했고, 동작구가 애매하긴했지만, 교통입지가 너무 좋아 일단은 넣어서 아실로 가격비교를 했는데... 연두색 단지가 동작구 단지입니다...
• 이외 3개의 단지 가격은 거의 흐름이 비슷하여 놀라웠습니다.
• 동작구 단지에 비하면 종로/중구/성동구 가격이 많이 내려와있어, 상대적 저평가라 생각됩니다. (동작구 단지가 상대적으로 고평가일 수도 있구요. 직접 가서 앞마당으로 만들어야 어느정도 납득이 갈 거 같습니다)
• 성동구나 중구 단지가 상품성은 떨어지나 (방2개), 강남 30분이내인게 크나큰 메리트라 탐이나네요:P
• 개인적으로 성동구가 탐이 나지만, 지금 궂이 선택을 하자면, 상대적으로 전세가율이 높은 중구 단지를 Pick 하겠씁니다!

지역과 세부단지까지 비교평가를 직접 해보니,

너나위님의 아파트 찾는 법을 조금이나마 익힌 것 같습니다.

데이터와 현장분위기는 얼마나 일치하는지, 직접 가서 눈으로 확인해봐야겠습니다:)

좋은 과제 내주셔서 감사드립니다!