'불꺼진 아파트 너무 많아' 임대사업자 부활하면 미분양 아파트 사도 될까?

작성일 : 2025. 2. 20.(목)

안녕하세요, 허씨허씨입니다.

최근 부동산 시장의 키워드 중 하나는

'양극화'가 아닐까 싶습니다.

서울 상급지에서는 최근에도

신고가가 속출하고 있는데요.

지방 아파트는 거래 절벽을 넘어

미분양 아파트가 쌓이고 있다고 합니다.

게다가 준공 후에도 잔여 물량이 남는

악성 미분양이 점점 늘고 있다고 하는데요.

수치적으로 보더라도

2021년 ~ 2023년은 1만 세대가 안되었던

준공 후 미분양 물량이

2024년에는 1만 7229가구로

급증하게 되었습니다.

지방 미분양 아파트 상황이

심각해지자 정부가 칼을 빼들었는데요.

어떤 대책들이 나왔는지

투자적으로 어떻게 활용할 수 있을지

자세히 한 번 알아보겠습니다.

1. 수도권까지 확산된 미분양

우선 현재 미분양 수준을 알아보면

2024년 12월 기준

전국 미분양 가구수는

7만 173가구

라고 합니다.

최근 들어 수도권 역시

미분양 물량이 쌓이고 있다고 하는데요.

구체적으로 보면

대구, 경북, 인천, 평택 등 지역에서

미분양 가구가 쌓이고 있다고 합니다.

지방 미분양 심화, 수도권 미분양 확산

이 두가지 현상은 2008년 미국발

금융위기 이후에도 발생했었는데요.

2007년 말에는

11만 가구가 미분양 물량으로

쌓여 있었다고 합니다.

역대 정부에서는 미분양이 심각해지면

부동산 대책을 발표하고 대응해 왔었는데요.

그렇다면 역대 정부별

주요 미분양 대책을 살펴보겠습니다.

2. 역대 정부별 주요 미분양 대책

정부의 미분양 대책은

크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

• ✔️ 세제완화
• ✔️ 대출완화
• ✔️ 매입 후 임대

세금를 줄여주거나

대출 규제를 풀어주거나

대신 구매를 해주거나 인데요.

정부별로 주요 미분양 대책

알아보겠습니다.

📌 이명박 정부

양도소득세 인하,

종합부동세 인하 등이

정책의 핵심이었는데요.

투기 수요를 억제하기 위해서

지방 미분양이나

1가구 1주택으로 대상을 한정했습니다.

또한 공공기관이 준공 후

미분양 주택을 매입 후 임대를 하거나

미분양 주택을 임대하는 대책도 내놨는데요.

부동산 리츠 또는 펀드에 대해

종부세를 완화하는 등의 대책이었습니다.

📌 박근혜 정부

빚내서 집 사라!

이 발언 기억 나시나요?

당시 부동산 경기 활성화를 위해

양도세, 대출규제를 대폭 완화하면서

미분양을 해소하고자 했습니다.

📌 윤석열 정부

현재 정부는 가계부채 관리를

하겠다는 의지가 강합니다.

스트레스 DSR 3단계가

올해 실행될 예정이기도 한데요.

최근 미분양이 다시 늘면서

규제완화 요구를 받고 있다고 합니다.

태영건설, 신동아건설이 각각

워크아웃과 법정관리를 신청했고

미분양을 빠르게 해소하지 못한다면

또 다른 건설사가 위기에 처할 수 있다고 하네요.

이런 분위기 속에서

정부가 어제 지방 미분양 대책을

발표했는데요.

어떤 정책이 담겨 있을지

함께 알아보겠습니다.

3. 미분양 대책 정부의 선택은?

1) 지방 미분양 아파트 매입

이명박 정부 이후 15년 만에

준공 후 미분양 아파트 매입을

하겠다는 계획이 담겨있습니다.

LH에서 지방 준공 후 미분양 물량

3000가구를 매입하겠다고 하는데요.

분양가 대비 낮은 수준으로

매입할 예정이라고 합니다.

2) 든든전세주택 활용

미분양 물량을 매입 후에는

든든전세주택으로 활용할 예정이라고 합니다.

시세의 90% 수준 전세금으로

최소 6년간 살 수 있으며,

분양 전환도 가능합니다.

3) 민간임대사업자 한시적 부활

민간임대사업자 제도는

문재인 정부 때 폐지되었는데요.

전용85㎡이하

지방 준공 후 미분양 아파트에 한하여

민간임대사업을 부활할 방침이라고 합니다.

현재 법 개정안을 내놓은 상황이며

아직 확정된 바는 아니라고 하네요.

4) 아쉬운 점

다만 그동안 건설업계가 요구해 온

양도세, 취득세 감면 등의 혜택은

이번 대책에서 포함되지 않았습니다.

또한 지방 미분양 주택 DSR 완화도

빠지게 되었는데요.

정부는 지방 건설 경기

추이를 보면서 4~5월에

추가 논의를 하자는 상황입니다.

4. 허씨허씨의 생각

미분양을 줄이기 위해

정부가 일단 칼을 뺐다고 생각 되는데요.

실거주, 투자 관점에서

개인적인 의견도 한 번 적어보겠습니다.

마포구 하면 떠오르는 단지

'마래푸' 역시 미분양 단지였던 거 아시나요?

분양가는 매년 상승하고 있고

특히 수도권은 입주 물량이 줄고 있기에

미분양 단지 중에서

가치 대비 가격이 싼 지

실거주로서 입지와 인프라가 괜찮은지

충분히 고민해보고 선택할 것 같습니다.

수도권 주요 미분양 단지 

참고로 보시면 좋을 것 같네요.

또한 지방의 경우

민간임대사업자를 풀어준다고 하지만

10년 이상 임대 의무 기간을 갖춰야 하기에

지방이어도 장기 보유를 할 입지인지

신중하게 생각 해볼 것 같습니다.

2023년에 대구 수성구 미분양 단지들이

대폭 할인 분양을 했었는데요.

범어자이, 만촌자이르네 등이

대표적인 사례였습니다.

만약 수성구 정도 입지의 신축을

주변 시세보다 싸게 살 수 있고

민간임대사업자 혜택을 받을 수 있다면

투자로 고민해 볼 수 있지 않을까 싶네요.

미분양이 심각해지고 있음에 따른

정부 대책 총정리 도움이 되셨나요?

부동산은 진짜 대응의 영역이라는

생각이 드는데요.

이런 미분양 정부 대책 외에도

대출 규제에도 활용 가능한

부동산 대출 역시 우리가 알아야 할

필수 정보라고 생각됩니다.

월부 특강을 추천드리며

글 마치겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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