안녕하세요.

2주차 후보단지 입지 분석 과제입니다.

가이드를 참고해서 작성했습니다.

https://weolbu.com/community/225112

STEP 1. 내집마련 후보단지 기본정보

1) 후보 1

아파트명 : 서울숲 한신더휴

세대수 : 1,410세대

입주연도 : 2003년

위치 : 서울시 성동구 행당동

2) 후보 2

아파트명 : 풍납 현대

세대수 : 708세대

입주연도 : 1995년

위치 : 서울시 송파구 풍납동

2) 후보 3

아파트명 : 행당 대림

세대수 : 3,404세대

입주연도 : 2000년

위치 : 서울시 성동구 행당동

STEP 2. 직장 교통 환경 살펴보기

직장분석

** 지역별 종사자 및 사업체 수

송파구는 34만 천여명, 성동구는 17만 8천여명으로 영등포구와 두 배 정도 차이가 나고 있습니다.

교통분석 (강남접근, 직장접근)

1) 서울숲 한신더휴 -> 강남역

2) 풍납 현대 -> 강남역

3) 행당 대림 -> 강남역

최소환승, 최소도보 기준으로 비교를 했습니다.

강남까지의 소요시간은

1) 서울숲 한신더휴가 40~45분,

2) 행당 대림이 41분,

3) 풍납 현대가 26분으로 30분 안으로 도착해서 가장 빠르게 접근이 가능합니다.

(직장까지의 거리는 상기 소요시간에서 지하철 1정거장 단축된 시간으로 비슷합니다. 직장 : 역삼)

학군분석

1) 서울숲 한신더휴

무학중과 광희중 모두 학업성취도 80%이상으로 양호한 수준이며

단지에서 도보로 각각 12분, 14분정도 소요됩니다.

** 학원가

행당역 주변에 학원가 37개로 양호한 수준으로 보입니다.

2) 풍납 현대

풍납중과 풍성중, 영파여자중 모두 80%이상의 학업성취도로 양호한 편이며

단지에서 도보로 풍납중 13분, 풍성중 17분, 영파여자중 8분 거리로 가깝게 위치해 있습니다.

** 학원가

주변에 총 18개 정도로 학원가가 많이 부족해 보입니다.

3) 행당 대림

근처 중학교가 많지 않으며 가장 가까운 무학중 학업성취도 80%이상으로 양호한 수준이며

단지에서 도보로 7분 정도 소요됩니다.

** 학원가

행당역 주변에 학원가 37개로 양호한 수준으로 보입니다.

환경분석

1) 서울숲 한신더휴

행당역 롯데마트까지 도보로 15분 정도 소요되고 차로는 5분 이내로 접근이 가능합니다.

왕십리 이마트까지 도보로 17분, 차로 3분 이내로 접근이 가능합니다.

하지만 단지 주변에 상권 자체가 거의 없어서 불편해할 사람도 많을 것으로 보입니다.

2) 풍납 현대

주변에는 대형마트가 없고 차로 7분정도 이동해야 천호역에 대형 마트 및 백화점 사용이 가능합니다.

단지 인근에 상권이 상당히 발달해 있습니다.

도보로 10분 이내에 근처 아파트 단지내 상권 및 강동구청역 주변 상권 이용이 가능합니다.

3) 행당 대림

행당역 롯데마트까지 도보로 5분 정도 소요되고 차로는 2분 이내로 접근이 가능합니다.

왕십리 이마트까지 도보로 25분, 차로 7분 이내로 접근이 가능합니다.

상권은 단지내 58개의 중형상권이 형성되어 있으며 행당역에서 왕십리역 사이의 상권이 크게 발달해 있어

해당 상권을 이용하는데 무리가 없는 것으로 보입니다.

STEP 3. 각 후보단지의 입지분석

1) 교통

강남 접근성은 서울숲 한신더휴와 행당 대림 아파트는 비슷하고

왕십리의 교통인프라 (2호선, 5호선, 경의중앙, 수인분당선, 동북선, GTX-C) 를

모두 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

풍납 현대는 30분 내로 강남에 접근할 수 있습니다.

세군데 모두 OK 지만, 강남 접근성 및 여의도, 시청 접근성을 기준으로 1위는 서울숲 한신더휴.

선택 : 서울숲 한신더휴

2) 학군

후보 단지 모두 상위 학군지는 아니지만 중학교 학업성취도가 80% 이상으로 양호한 편입니다.

풍납 현대에는 근처 학원가가 상당히 부족한 것으로 보이고

서울숲 한신더휴와 행당 대림 모두 동일한 학원가를 공유하고 있는 상황입니다.

접근성면에서는 행당 대림이 앞서고 있으나 중학교 학업 성취도가 높은 광희중으로 배정받는

서울숲 한신더휴가 1위.

선택 : 서울숲 한신더휴

3) 상권

서울숲 한신더휴는 단지 인근 상권이 형성되어 있지 않으나 대형마트는 차로 5분이내로 이용이 가능합니다.

상권 자체가 행당역이나 왕십리역 근처에 형성되어 있어 이용에 불편이 예상됩니다.

풍납 현대아파트는 강동구청역 인근 상권 및 근처 단지내 중형,소형상권이 잘 형성되어 있어

상권 접근이 용이하나 대형마트 및 백화점 이용은 자차로 7분정도 이동해야 이용이 가능합니다.

행당 대림아파트는 단지내 중형 상권 및 행당역 마트 접근이 도보 및 차량으로 5분이내로 접근이 가능하고

행당역 인근 상권 이용도 용이한 것으로 보입니다.

선택 : 행당 대림

4) 환경

세군데 모두 다 균질성은 양호하나

서울숲 한신더휴와 행당대림은 은근 오르막길로 형성되어 있다는 점,

풍납현대 평지 형태를 띄고 있다는 점에 차이가 있습니다.

풍납현대는 평지에 강동구청역을 도보 5분내로 접근가능한 장점이 있고

인근 성내유수지 체육공원 및 올림픽 공원, 성내천 산책길 등을 사용 가능합니다.

서울숲 한신더휴는 도보로 서울숲 및 중랑천 이용이 가능합니다.

향후 서울숲 삼표레미콘 부지 개발에 따른 공연장 및 잔듸광장 조성이 예정되어 있습니다.

행당 대림은 행당역을 도보 5분이내로 접근 가능한 장점이 있지만

근처에 이렇다할 문화시설이나 공원이 없는 점이 아쉬운 부분입니다.

선택 : 풍납 현대

5) 매매거래가 비교 분석

> 서울숲 한신더휴 VS 풍납 현대

매매 실거래가 및 전고점을 비교했을 땐 풍납 현대가 우위를 점하고 있지만

거래량 비교를 통해 환금성이 서울숲 한신더휴가 높은 것으로 보입니다.

선택 : 서울숲 한신더휴

> 서울숲 한신더휴 vs 행당 대림

서울숲 한신더휴가 행당대림보다 항상 우위를 점하고 있고 전고점 또한 서울숲 한신더휴가

더 고점을 찍은 것으로 확인됩니다.

선택 : 서울숲 한신더휴

>행당 대림 vs 풍납 현대

매매 실거래가 및 전고점을 비교했을 땐 풍납 현대가 우위를 점하고 있지만

거래량 비교를 통해 환금성이 행당 대림이 높은 것으로 보입니다.

선택 : 행당 대림

*** 6개 기준 분석

선택 : 서울숲 한신더휴

STEP 4. 최종 선택 및 느낀점

@최종선택

: 서울숲 한신더휴

@느낀점

: 왕십리역에서 그리고 행당역에서 단지까지 가는 길이 약간 오르막길이고 걸어서 약 10분 (입구동까지)

정도 소요됩니다. 출근시에는 내리막길이라 빠르게 걸으면 소요시간이 짧아질 수 있고 단지 입구동(101동)

바로 앞에 마을버스가 있어 역까지 빠르게 이동 또한 가능합니다.

강남 접근성 및 여의도, 시청 접근성이 모두 수월한 편이라 교통에 대한 메리트가 상당하다 느꼈습니다.

(2호선, 5호선, 경의중앙, 수인분당선, 동북선, GTX-C)

왕십리역세권 4구역 재개발 정비사업 및 행당 7구역 개발로 환경적인 부분도

향후 더욱 개선될 것으로 보입니다.

1위를 정하면서 그래도 강남접근성도 뛰어나고 땅의 가치가 좋은 1군이 낫지 않겠나? 라는

생각이 들었지만 여러가지 요건을 비교해 보면서 2군 내에 좋은 곳으로 선정을 하게 되었습니다.

교통과 입지를 1순위로 생각하면서도 상권, 환경, 연식등도 고려했으며 행당역 및 왕십리역에서

각각 1km 이내의 입지, 인근 아파트들의 재건축 호재(응봉 대림1차 안전진단통과) , 중랑천 반대편

삼표레미콘 부지의 글로벌미래산업단지 개발등으로 향후 가격 방어 및 상승장에 매매가 상승도

기대해볼 수 있단 생각이 들어 서울숲 한신더휴를 선택하게 되었습니다.