염창동아3차, 전농SK, 남가좌현대 입지분석 [내집마련 중급반 1기 63조 거미고미]

후보단지1.

<STEP1. 기본정보>

=아파트명 : 염창동아3차(22평)

=세대수 : 570세대

=입주연도 : 1999년

=위치 : 서울시 강서구 염창동 (4군)

<STEP2.직장, 교통, 환경>

=직장 A등급

: [해당구] 강서구 A 등급(종사자수 257,494명, 사업체수 39,458개사)

: [주변구] 영등포구 S등급(종사자수 373,478명, 사업체수 42,370개사)

=교통 A등급

:[강남역] 45분(9호선 신논현역-신분당선 강남역)

:[여의도역] 19분(9호선 여의도역)

:[종로] 34분(9호선 여의도역-5호선 광화문역)

=환경 C등급

: 홈플러스 목동점(3km), 홈플러스 가양점(3km)

: 현대백화점 목동점(3.7km), NC백화점 강서점(4.3km)

=학군 B등급

: 염창중학교 학력 88.5%, 특목고 진학률 3.6%

: 양동중학교 학력 69.7%, 특목고 진학률 0.8%

후보단지2.

<STEP1. 기본정보>

=아파트명 : 전농SK(24평)

=세대수 : 1,106세대

=입주연도 : 2000년

=위치 : 서울시 동대문구 전농동(4군)

<STEP2.직장, 교통, 환경>

=직장 B등급

: [해당구] 동대문구 B 등급(종사자수 138,400명, 사업체수 31,324개사)

: [주변구] 성북구 B등급(종사자수 111,005명, 사업체수 23,617개사)

=교통 B등급

:[강남역] 57분(5호선 답십리역-수인분당선 왕십리역-2호선 선릉역)

:[여의도역] 60분(9호선 답십리역-여의도역)

:[종로] 60분(9호선 답십리역-5호선 여의도역)

=환경 C등급

: 롯데마트 청량리점(1.9km)

: 롯데백화점 청량리점(1.9km)

=학군 C등급

: 전농중학교 학력 80.5%, 특목고 진학률 2.2%

후보단지3.

<STEP1. 기본정보>

=아파트명 : 남가좌현대아파트(26평)

=세대수 : 1,155세대

=입주연도 : 1999년

=위치 : 서울시 서대문구 남가좌동(4군)

<STEP2.직장, 교통, 환경>

=직장 B등급

: [해당구] 동대문구 B 등급(종사자수 113,819명, 사업체수 20,095개사)

: [주변구] 마포구 A등급(종사자수 247,276명, 사업체수 37,290개사)

=교통 B등급

:[강남역] 65분(경의중앙선 가좌역-2호선 홍대입구역)

:[여의도역] 40분(경의중앙선 가좌역-5호선 공덕역)

:[종로] 44분(경의중앙선 가좌역-5호선 공덕역)

=환경 C등급

: 홈플러스월드컵점(2.9km), 이마트수색점(3.1km)

: 현대백화점 신촌점(3.4km)

=학군 B등급

: 가재울중학교 학력 85.4%, 특목고 진학률 4.8%

: 연희중학교 학력 73.8%, 특목고 진학률 2.5%

후보단지 3개 비교하기

=가격

: [매매가] 비슷한 흐름으로 지금도 비슷한 가격대 형성

(전고점 매매가는 염창동아3차 10.5억 > 전농SK 8.9억 > 남가좌현대 8.7억)

: [전세가] 염창우성2차의 고점과 저점이 차이가 많이 남

=전체 비교

같은 군이지만, 군 안에서도 좋은 구 구별 됨. 1등 동대문 > 2등 서대문 > 3등 강서

같은 군이고 유사 연식이라도 땅의 차이가 상승장에서 차이를 보인다고 배움.

전농 SK가 매매가 기준으로 고점을 형성할 때 있음. 현재(하락장 초기)는 크게 가격이 다르지 않아, 기회로 포착.

단, 재확인할 부분은 전고점 매매가가 강서구 염창동아3차가 제일 높아서 1회성 거래 때문 인지 재 확인 필요.

또한, 전세가가 강서구 염창동아3차가 왜 타 단지에 비해 높게 찍히는지(즉, 실거주 메리트가 있다는 뜻인데 내가 놓친게 무엇인지) 확인 필요.