내집마련보다는

거주분리를 통해 투자를 할 수 있는 아파트 세 곳의 입지를 비교해 보았다.

종잣돈을 2억으로 가정하고 진행하였다.

종잣돈이 2억이므로 가용할 수 있는 최대 투자금액은 3억(2억+1억)이다.

현재 3억으로 투자할 수 있는 서울의 아파트 리스트는

자료집의 <월부_내집마련전국평당시세표>를 참조했다.

(노도강금관을 제외) 3군의 중구,

2군의 강서-서대문-동대문-관악-성북-노원과

5군의 은평이 타깃군에 들어온다.

다시 자료집 <위험한 아파트 계산기>에 의거해

전고점 대비 최소 -0.24이하의 하락율를 기록한

괜찮은 아파트 3개를 추려보았다.

각각 강서구 염창동, 종로구 무악동, 동대문구 전농동에 위치한 아파트들이다.

원활한 비교평가를 위해 주로 서울4군입지의 아파트들로 골랐다.

무학동은 행정구역은 종로구이지만 독립문역을 서대문구와 공동으로 이용한다는 생각에

4군들과 함께 묶었다.

99년부터 05년까지의 비슷한 연식을 선택했다.

평형도 59로 통일했다.

갭 또한 3.3억~3.5억으로 비슷한 수준을 유지했다.

자, 준비가 끝났으니 본격적으로 이들 아파트들의 입지를 비교해보자

단지 기본 정보

(1) 아파트명 : 염창동아3차

세 대 수 : 570

입주연도 : 1999

위 치 : 서울시 강서구 염창동

방3/화1, 복도식 아파트이다.

9호선 염창역 역세권이다.

염창역은 급행정차역이다.

(2) 아파트명 : 무악현대

세 대 수 : 964

입주연도 : 2000

위 치 : 서울시 종로구 무악동

방3/화1, 복도식 아파트이다.

3호선 독립문역 역세권이다.

(3)아파트명 : 전농신성미소지움

세 대 수 : 385

입주연도 : 2005

위 치 : 서울시 동대문구 전농동

방3/화1 , 복도식 아파트이다.

청량리역 역세권이다.

청량리역은 1호선, 경의선, 경춘선, 수인분당선의 복합역이다.

단지 후문에 청량리역으로 이어지는 육교가 인접해 있다.

직장 교통 환경

(1) 염창동아3차

직장

강서구 직장 입지는 'A'다.

교통

강남과 시청은 한번씩의 환승을 통해 30+-3분 컷이다.

여의도는 11분이다.

교통입지는 'S+'다.

+를 준 이유는 주요 업무지구에 30분내 도달할 수 있는데.

여의도는 환승도 없었기 때문이다.

환경

반경 1km내 백화점과 대형마트는 없다.

반경 2km내 대형마트가 있다.

환경입지는 'B'다.

(2) 무학현대

직장

종로구 직장입지는 'A'다

교통

주요 업무지구 모두에 한번씩의 환승을 통해 30+-3분 컷이다.

시청은 16분이다.

교통입지는 'S'다.

주요 업무지구를 모두 30분 내외로 주파하는데

+를 주지 않은 이유는 모두 1번씩의 환승을 해야 하기 때문이다.

환경

반경 1km내 백화점과 대형마트는 없다.

반경 2km내 대형마트가 있다.

환경입지는 'B'다.

(3) 전농신성미소지움

직장

동대문구의 직장입지는 'B'다

교통

주요 업무지구 모두에 한번씩의 환승을 통해 30+-3분 컷이다.

시청은 16분이다.

교통입지는 'S'다.

주요 업무지구를 모두 30분 내외로 주파하는데

+를 주지 않은 이유는 모두 1번 이상씩의 환승을 해야 하기 때문이다.

여의도의 경우는 환승을 줄이면 40분으로 시간이 늘어난다.

환경

반경 1km내 백화점과 대형마트가 있다.

반경 1km내 종합병원이 있다.

반경을 2km로 늘리면 3개의 대학병원을 이용할 수 있다.

환경입지는 'S'다.

입지 비교

1차 비교

직주근접의 단지들이 아니기 때문에 직장은 큰 의미가 없다

가장 중요한 입지 요소는 교통인데, S+로 염창동아3차가 제일 좋다

환경은 전농신성미소지움이 S로 압도적으로 좋다

종합해 보건데,

3개 단지 중에서 우선적으로 입지적 요소가 우수한

염창동아3차와 전농신성미소지움을 1등 후보로 뽑는다.

새벽보기님이 알려준

내집마련, 거주분리 선택기준 6가지를 적용해 본다.

2차 비교

새벽보기님이 알려준 6가지 선택기준에 의하면

총 4가지 기준에서 우위를 보여준 전농신성미소지움이 가장 우수하다.

최종 선택 및 느낀점

1, 2차 입지 비교를 종합하여

최종적으로 동대문구 전농신성미소지움을 1등 단지로 뽑는다.

확실히

새벽보기님이 알려준

내집마련, 거주분리 선택 기준 6가지는 유용하다.

기존의 입지비교평가로는 우열을 가릴 수 없었던 것이

이 기준을 적용함으로써 보다 명확하게 판단을 할 수 있게 된다

지금의 이 과제가

아주 정확한 판단을 한 것이라고는 생각하지 않는다.

많이 부족하고 어설프다.

그러나 원칙을 알고

그것을 적용해 가는 원리를 알게 된 것 같아 기쁘다

남은 숙제는

이 훌륭한 도구를 얼마나 나의 무기로 갈고 닦느냐일 것이다.

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