북아현 두산 외 2곳 입지문석 [내집마련 중급반 1기 83조 맥문동22]

거주분리 내집마련 후보단지들에 대한 입지분석입니다. 갭 3억에 가까운 곳을 우선 분석 대상으로 삼았습니다.

북아현동 두산

1.1 개요

서울시 서대문구 북아현동. 1999. 956.

24평형 전고점: 10.07 현재 호가: 7.5 현재 전세가 4.2 전고점 대비 하락율 -0.26 매전갭: 3.3

1.2 직장: B

종사자수: 113. 819 사업체수 20, 095 => 서대문구는 근로자보다 거주자가 많은 구로 전체적으로 베드타운에 가깝다.

하지만 북아현동의 소득분위는 서대문구에서 높은 편이다. (천연동 다음으로 북아현동이 2등)

1.3 교통: A

강남역 55분 / 시청역 22분 / 여의도역 30분 / 가디 40분 / 판교 60분 / DMC 30분 / 마곡역 45분

-2호선이라 강남까지 환승이 필요없다는 강력한 장점! 그래도 먼건 멀다.

-시청, 여의도, DMC 가기에 매우 좋다.

1.4 환경: A

백화점1개 / 대형마트 0개/ 종합병원 1개/ 스벅 22개

1.5 학군: C

-중학교: 서대문구는 학군이 안좋지만 두산아파트에서는 이화여자대학교 부속 중학교까지 도보로 15분. 우 가깝다.

-초등학교: 주변에서 사랑받는 북성초 배정. 하지만 실상 북성초도 학년이 올라갈 수록 심하게 학생수가 줄어든다.

-주변에서 성장하고 있는 대흥 학원가까지 도보 30분. 버스 30분. 부담없이 갈 수 있는 거리.

1.6 수업에서 배운 기준

4군. 상위 구.교통 (역까지 도보10분. 2호선)

택지(? 빌라와 섞인 분위기는 아니고. 신축들이 들어오고 있는 상황)

염리삼성래미안

2.1 개요

서울시 마포구 염리동. 2001. 574

25평 전고점: 13.1 현재호가: 10.0 현재 전세가: 5.2 전고점 대비 하락율: -0.24 매전갭: 4.8

전세가에 대한 짧은 생각: 신수동 신촌삼익이 비슷하게 현재 전세가 5.2. 경의중앙선에 바로 붙어 있지만 이 단지의 23평형은 계(3/1)이다. 단지 규모도 작다. 염리삼성 래미안의 현재 전세가가 낮거나 신수동 신촌삼익의 전세가가 높은 것 둘 중 하나일 것이다. 한편 2호선에 붙어있지만 언덕에 있는 신촌 금호의 24평 전세가가 4.3인 것을 보면 신촌 삼익의 전세가는 확실히 높아보인다.

2.2 직장: A

종사자수: 247,276 사업체수: 37,290

거주자보다 종사자 수가 더 많다.

염리동도 마포구 전체에서 소득 순위가 높은 지역에 속한다.

2.3 교통: A

강남역 60분 / 시청역 40분 / 여의도 30 / 가디 40분 / 판교 60분 / DMC 25분 / 마곡역 45분

6호선 대흥역까지 도보 10분

강남은 힘들지만 종로, 여의도, DMC까지 용이하다.

2.4 환경: B

백화점 0개 / 대형마트 4개 / 종합병원 0개 / 스벅 36개

백화점이 없다고 말하기엔 억울하지만 주소상으로 없는 건 없는 거고 사실 신촌역 현대 백화점의 매출이 그렇게 좋은 건 아니지만. 하지만 쇼핑을 원한다면 여의도에 있는 백화점 이용도 매우 편리하다.

2.5 학군: C

서대문구처럼 마포구도 학군이 아쉽다. 하지만 서울여자중학교 숭문중학교는 주변에서 나쁘지 않다.

대흥 학원가 이용이 매우 편리하다.

용강초 배정. 주변에 환경이 개선되면서 학교 분위기도 좋아지겠지만 빨리 해결될 수 있을 것 같지 않다.

2.6 수업에서 배운 기준

2군. 상위 구 아님. 교통 (역까지 도보 10분)

전농신성미소지움

3.1 개요

서울시 동대문구 전농동. 2005. 385

23평 전고점: 10.85 현재호가: 8.2 현재 전세가: 4.2 전고점 대비 하락율: -0.24 매전갭: 4.0

전세가는 전농동의 SK (4.0), 이문e편한세상 (4.0), 중앙하이츠빌 (3.5) 등과 비슷

전농동의 SK가 얼핏보면 비싼것 같지만 가서 보니 아이들 학원가가 그나마 동대문 치고는 형성되어 있는 것을 확인할 수 있었다.

3.2 직장: B

종사자수: 143,308 사업체수: 43,029 (마포와 비교해 보면 소형 사업체가 많을 것으로 짐작된다)

거주자 수가 종사자 수보다 크다. 베드타운 성격.

놀랍게도 전농동의 소득 수준이 답십리동보다 살짝 높았다. 아무래도 크래시티 등의 단지 때문일 듯.

3.3 교통: A

강남역 45분 / 시청역 30 / 여의도 50분 / 가디 60 / 판교 50분 / DMC 50/ 마곡 60분

동대문이 생각보다 교통이 좋다고 들었지만 놀랍게도 생각보다 교통이 좋지 않았다.

시청역 가기는 좋다.

단지에서 청량리 역까지 도보 3분!

3.4 환경: A

백화점 1개 / 대형마트 2개 / 종합병원 4개 / 스벅 10개

백화점이나 대형마트가 있다고 좋아하기에는 청량리역 굴다리 쪽으로 분위기가 너무 좋지 않았다. 하지만 곧 개선될 수밖에 없는 곳으로 보인다.

3.5 학군: C

동대문구는 교육적으로는 여건이 매우 좋지 않다.

해당 단지에게 그나마 메리트인 것은 전농초에 배정된다는 것이다. 전농초는 근처의 롯데캐슬과 크레시티도 같이 배정받는다. 물론 전농초도 고학년으로 갈수록 학생수는 줄어드는 곳이다.

보낼만한 중학교가 정말 없다.

3.6 수업에서 배운 기준

4군. 상위 구. 교통 (역까지 도보 5분 이내)

결론: 하락률이 높은 곳은 좋은 여건을 많이 갖추지 못했다. 따라서 가격 메리트가 그나마 가장 중요한 요소가 될 것이다.