서울 2군 단지 3곳 (성동/광진/마포) 입지분석 [내집마련 중급반 2기 39조 헤나3]

안녕하세요 : )

1번째 과제보다 좀더 업그레이드된 입지분석 과제입니다!

2강에서 새벽보기님께서 무수히 많은 인사이트를 주셔서

아직 정리가 제대로 되진 않았으나,

최대한 땅의 가치를 더 우선순위에 두고

거주/투자분리 목적의 단지들을 발굴하려고 노력했습니다.

■투자가능한 지역 선정

우선 전체적인 감을 잡아보라고 하신,

서울/수도권의 1~5군을 훑어보고, 나의 상황에 맞는 급지를 정했습니다.

너나위님께서 알려주신 '아실'에서 매전갭 세팅해서 보니

알려주신 급지와 유사하게 떨어지더라구요

전 2군 중에서도 하위급, 3군의 중상위급을 볼 수 있었는데,

생각보다 2군에서도 염두해볼만한 단지가 있다는게 신기했습니다.

2군의 꼬리, 3군의 머리..

어디가 더 좋은지는 지역분석과 임장/임보를 통해서

단지대단지로 비교해나가야겠죠..?

■시세파악 (시세지도)

우선 2군 (양천~판교) 지역 내,

내집마련 가능한 예산으로 네이버부동산 매매가 세팅후

해당단지의 시세를 다 따서, 지도에 올려놓았습니다.

오히려 2군인 양천구는 메인입지가 아닌 외곽만 범위내 들어왔는데,

물리적 거리는 목동과 근접하여 목동 인프라를 충분히 이용할만한 가성비 단지라 생각됩니다.

매전갭도 괜찮고, 매매가도 저렴하구요.

그치만 다른 2군의 구 들보다는 조금 입지가 떨어진다는 느낌이 듭니다.

심지어 길 하나 차이로 가격이 2배이상이네요. (물론 학군과 대단지/택지가 아닌 차이가 있지만요)

궁금증을 안고, 일단 시세를 따고 그 중에서도 입지대비 가격이 저렴하고 전세가도 받쳐주는

그런 단지를 선별했습니다.

■단지 선정

단지를 3개만 고르는게 쉽지 않았습니다.

그래도 그중에서도 괜찮아보이는 3개를 골랐습니다.

그중에서도 저는 행당대림을 선택했으나, 좀더 비교분석+임장을 통해서 가치를 따져봐야할것 같습니다.

1. 성동구 행당대림
2. 광진구 자양동 우성7차
3. 마포구 도화현대1차

구 입지순으로 적었고, 생각보다 자양동의 상승장에서의 상승폭이 커서 놀라웠습니다. 교통이 깡패가 맞긴 한가봅니다. (+백화점까지!)

진짜 직접 가보지 않는이상 2D지도로는 알수가 없는것 같습니다.

매매 : 광진>성동>마포 순 --> 광진-성동 유사한 흐름으로 흘러가나 상승장에서 치고 광진이 먼저 치고올라감

전세 : 광진>성동>마포 순 --> 마포 매매가 차이보다 전세가 차이가 더 심하게 남 (23평이라 수요가 적어서? 주변단지 대비 선호도 떨어짐?)

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2번째 과제 끝! 감사합니다 :) 끝까지 파이팅!!