용두 신동아 ＆ 답십리 래미안엘파인 매물 임장 후기 [성로이]

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

1. 매물 임장 후 느낀 점

    1) 용두 신동아

- 21평 매물 2개, 26평 매물 1개, 31평 매물 1개, 총 4개의 매물을 확인했습니다.

연식이 32년이나 되어 내부 컨디션에 대해 기대는 크게 없었지만, 특올수리한 단지 내부 컨디션은 확실히 손댈 곳 없이 내외부 샤시부터 탄성코팅까지 관리가 잘 되어있었습니다. 

부사님 말씀처럼 18, 21평은 구조가 비슷하고 크기 차이도 크지않았으나, 확실히 26평, 31평은 확 트여지는 크기가 느껴졌고 그 느낌은 가격에도 반영되어 21평과 26평은 차이가 있고, 26, 31평은 가격차가 적은 모습이었습니다.

- 26평 매물은 주인전세를 희망한다는 점에선 장점이 있지만, 현재 전세시세가 많이 낮아 투자금이 많이 드는 상황이었고, 31평 매물은 최저가이고 확장은 되었으나 수리가 너무 필요한 일부 샤시 제외하곤 수리가 꽤나 필요해 수리비 5천 생각하면 적절치 않았습니다.

마지막 21평 2개 매물에 대해 비교했을 때, 두 매물 모두 특올수리였지만, 

내부 컨디션은 1번>2번, 가격 1번>2번, 투자금 조건 1번>2번, 전세 조건 1번>2번(25년 1월 전세 계약), 로얄동 1번>2번 이라는 전반적인 차이가 있었고, 2번의 유일한 장점은 동향인 1번에 비해 남향이라 해가 잘 든다는 것? 

하지만 다른 것들이 앞선 21평 1번 매물만 최종적으로 부사님과 부동산에 돌아와서도 대화를 나눠보고 등기부등본을 떼어놓으신걸 보며 상속세 때문에 조금 더 해볼 수 있겠다는 긍정적인 말씀까지 들었습니다. 

- 세입자분들의 관계도 훨씬 양호할 수 있다는 것(입주시 초기에도 매물 보여주는걸 협조하는 것으로 전세가를 낮췄기 때문에)과 상속세 관련해서 협상을 더욱 진행해볼 수 있다는 점이 인상적이었고, 특히나 단지에 대해 잘 아는 친절한 부사님을 만난 것 또한 감사한 부분이었습니다.

    2) 답십리 래미안엘파인

- 32평 매물 2개와 24평 매물 1개, 총 3개의 매물을 확인했습니다.

동네의 구축들 사이에서 연식이 준신축인 단지였고, 단지 내부 컨디션도 당장 인접한 주변에선 보기힘든 래미안 1단지였기에, 

래미안 2단지(아름숲), 3단지(크레시티), 4단지(위브)에 비하면 당연히 부족하나 그만큼 가격의 메리트를 보고 궁금했던 단지였습니다.

부사님께서는 처음엔 거리감을 두셨지만, 구체적인 투자금과 제 상황, 사는 곳 등을 대화하며 일상적인 라포를 형성하니 더욱 마음을 열어주시고 자세히 설명해주셨습니다.

부사님이 강조하신 점은 32평 기준 선호도가 타입 A,B>C 타입이라는 것이었고 이유는 부엌의 구조로 인한 환기 때문이라고 하셔서 일부러 여러 매물을 보며 비교해보니 확실히 구조상의 차이가 있었고 일반적인 A,B에 비해 C타입이 확실히 아쉬운 느낌이 있었고, 선호도상 우선순위에서의 차이는 있을 수 있겠다 느껴졌습니다.

하지만 오늘 본 매물 2개는 비싼 수리 잘된 C타입과 저렴한 수리 안된 B타입이라 조금 더 찾아보고 비교해볼 필요가 있겠다고 느껴졌고, 오늘 본 2개 모두 가격 대비 컨디션이 비싸게 느껴졌습니다.

24평 매물은 공실이라 추가요청드려 보여주셨는데, 2가지를 새롭게 느낄 수 있었습니다.

먼저 기본 24평도 방3화2이라고 알고 확인했는데, 안방 화장실 있는 공간도 입주 당시 선택할 수 있어서 화장실이 아닌 수납공간을 만들어둔 매물이었고, 가격과 선호도 측면에서 부사님은 기호가 다르니 큰 차이가 없을 것이라 하셨지만, 화장실 있는 곳이 확실한 선호도가 있지 않을까? 하는 생각이 들었습니다. 베란다도 비확장된 곳이 있어 수납공간도 제한없었으니.

그리고 매도자분 상황을 여쭤보니 공실을 놔두고 강남으로 먼저 보유중이던 집으로 들어갔다는 얘기를 듣고 확실히 여유있는 매도자 분이기에 더 구체적인 상황과 컨디션으로 조정해봐야겠다고 생각됐습니다.

하지만 가격은 모두 비싸기에 그나마 컨디션 좋은 24평 매물을 가격조정 해보는걸 목표로 하는게 낫겠다 생각이 들었습니다.

2. 매물임장 후 보완할 점

 - 전화임장을 매물임장하기 직전 1개주에만 했더니 전화할 시간도 급하고, 정보를 얻는 전화와 매물예약을 잡는 전화가 다소 어수선하여 정리가 잘 되지 않았습니다.

지역별 상황이 좋아 부사님들과 매도인분들이 호의적인 곳이면 많은 정보를 대화를 통해 얻을 수도 있고, 당장 당일에라도 보여주시려고 하는 반면에, 이번 지역은 거래가 많은 것은 아니나 호가가 상승하고 있고, 네고가 잘되지 않는 상황으로 변하고 있어 부사님들마다 천지차이라 당황스럽기도 했습니다.

결국 전임을 더 다양한 단지에 해보지 못해 매임을 더 촘촘하게 예약잡지 못해 다소 아쉬운 비교평가를 하게 되었기에,

다음부턴 2주차 정도부턴 상황과 분위기를 느끼는 목적으로라도 먼저 전임을 진행하고 자연스럽게 매임을 미리미리 계획하여 관심단지들에 대해 집중적으로 확인해볼 필요가 있겠다고 느꼈습니다.

- 그래도 서울 앞마당 만드는 중에 처음으로 복수의 단지에 대해 매임을 진행했고, 각 단지에 대해 1등뽑기까지 했다는 점에서 격려해주고 싶습니다!