안녕하세요,
가치를 아는 현명한 투자자
프리메라입니다.
이번에 조 임장지인 동작구를 분임/단임한 후,
'노량진 우성' 단지를 포함해
몇 군데 매물임장을 진행했습니다.
내집마련중급반 최종 과제인
매물임장 후기를 제출합니다.
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1. 매물 임장 후 느낀 점
(생활권/단지) 노량진은 낡후된 주택과 노량진 학원 상권이 퍼져 있어 깔끔하지 않고 번잡하여, 동작구 내에서는 선호도가 가장 떨어지는 생활권입니다.
그 중 노량진 우성은 1997년식 901세대 단지로 9호선 노량진 역을 버스권으로 이용할 수 있으며, 단지 자체는 언덕에 있지만 단지 내부는 평탄화되어 있습니다.
(분위기) 분임/단임 루트와는 다른 길로 매임 예약 단지를 찾아갔는데요. 이번에 다른 길로 가면서 분임/단임 때 느끼지 못한 환경을 경험하면서 그리고 이후 단지를 매임하면서 이 단지, 더 크게는 이 생활권에 대한 생각이 많이 달라졌습니다.
내가 이곳에 살게 될 때 이용하게 될 지름길의 분위기, 지하주차장에서 단지 내로의 진입 분위기. 평일 낮 시간의 단지 분위기. 그리고 거주하는 세입자의 생활 모습 등이 제 예상과 크게 달랐기 때문입니다.
(매물 특징) 매임한 단지는 기본집과 올수리된 집이었는데요.
구조는 거실이 미닫이 문으로 분리된, 전형적인 90년대 구조였습니다.
미닫이 문을 거두고 거실로 넓게 쓰는가하면,
미닫이 문을 그대로 두고 그 공간을 방으로 사용하기도 했습니다.
다행히 90년대 구축이었지만 두 집 모두 누수가 없었고,
층은 둘 다 나쁘지 않았지만 방향이 달라 분위기가 많이 달랐습니다.
두 집 모두 매도하는 사연이 있는 집이라, 협상해 볼만한 지점이 있었습니다.
A 집의 경우 빠른 매도를 원했기 때문에 집에 대해, 그리고 이 지역에 대해 칭찬을 많이 하셨는데요. 주인이 마음이 조급해서인지 가격 협상이 용이하겠다는 생각이 들었습니다.
문제는 기본집의 수리비 감안 가격과 올수리된 집의 가격을 서로 비교해 보았을 때 올수리집 가격이 좋으냐에 대해 고민을 했고, 동작구 내 다른 단지와 비교해 보았을 때도 두 단지 혹은 이 중 한 단지의 가격이 좋은지 따져보았습니다.
이 단지 생활권에 대한 제 느낌과 가격 수준을 보면 고려할 지점이 다소 많았습니다.
(부동산) 현장에는 예상과 달리 매물이 많이 없었고, 부동산 사장님들의 바쁜 말들과 움직임을 느낄 수 있었습니다. 약간의 연기도 느낄 수 있었지만, 시장의 변화를 체감할 수 있었습니다.
사장님과 다른 생활권의 단지도 비교하며 이야기 나누었습니다.
원래 사장님은 다른 생활권 단지에 대해 좋지 않은 이야기를 할 수밖에(?) 없는데요,
사장님과 그런 이야기를 주고받을 때는 “아, 그렇구나”하며 맞장구를 쳤지만,
다시 되새겨보면 ‘아닐 수도 있겠다. 결국 판단은 내가 하는 것’이라고 다시 생각을 고쳐 먹기도 했습니다.
2. 매물임장 후 보완할 점
제가 사장님께 추가 매물을 문의했을 때, 매물도 많이 없고 봐도 의미 없는 곳들이라며 더 추천해 주시지 않았는데요.
좀 더 좋은 질문으로 추가 매물을 유도해야겠다는 고민과 함께, 부동산을 다 봐야겠다는 다짐도 했습니다.
예전에는 집주인과 더 대화하려고 노력했는데, 한 번 “왜, 그런 걸 물어보세요”라는 소리를 들은 후 갈수록 집주인에게 적극적인 질문을 하지 못함을 느낍니다.
집주인이 어떤 사람인지를 빠르게 파악해 상처를 입더라도 그리고 제 예상과 달리 이야기를 잘 이어갈지도 모르니 지금보다는 더 적극성을 띄어야겠다고 다짐했습니다.
또, 이 단지가 아닌 다른 매물 임장을 하면서 느낀 점인데요.
5년이 넘은 조금은 애매한 인테리어가 되어 있는 집을 볼 때, 어느 선까지 다시 손을 봐야 하는지에 대한 기준을 아직 잡지 못하고 있다는 생각이 들었습니다.
그 기준이 있어야 인테리어 비용을 감안해 정확한 투자금을 계산할 수 있기 때문입니다.
그리고 애매한 인테리어는 사진을 남겨서 고민 및 문의해야겠다는 생각도 들었습니다.
**보안할 점 정리:
1) 무조건 부동산 다 들어간다
2) 상처 입더라도 알아야 하는 거, 궁금한 거 다 묻는다
3) 애매한 수리는 사진 찍고 고민하고 문의한다.
3. 매임 단지 중 제일 가치 대비 가격이 좋다고 판단한 단지 뽑기
1. 매물2와 매물3은 같은 단지 매물로 가격이 같은데 컨디션이 차이가 많이 남.
2. 매물4와 매물5는 매물5가 올수리이지만 가격이 높아서 올수리의 의미가 없음.
3. 매물6과 매물7은 같은 단지에 비슷한 컨디션이지만 확장 여부에서 차이가 남.
4. 이렇게 추려진 4개 단지 중에서는 매물4와 매물7 중에서는 생활권 위상에 차이가 많이 남.
5. 이제 남은 매물1, 매물3, 매물7 중에서는 투자금이 거의 몇 천 차이로 좁혀지는데, 입지와 전고점을 감안하면 좋은 단지를 사는 게 맞다고 판단함.
6. 결론은 매물1.
***비록 내 투자금 범위에는 들지 않는 매물이지만 땅의 가치, 입지의 가치를 되새긴 값진 임장이었습니다.
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