[내마중 나만의 1채 5지게 찾아낼 우린 멱살잡는 42조 아일린] 4주차 매임 과제_울산 남구 야음동 일동미라주

1. 매물 임장 후 느낀 점

울산남구일동미라주

1. 가치있는범위인가?(O) 

야음동은 울산 남구에 있는 가성비 주거지 이며 

남구 최고 입지인 신정동과 매우 인접해 있어 교통이 매우 편리한 편이다. 

주변에 초중고가 다 있고 학원가, 홈플러스와 수암시장도 있어 생활편의 시설이 충분히 갖춰져 있어

부사님 말로는 이 곳 주민들의 거주만족도가 매우 높은 편이라고 한다. 

울산 남구 주민들의 거주 선호도가 충분히 있는 곳으로 가치 있는 범위에 있는 단지이다. 

2. 적정한 가격인가?(X) 

현재 전고 대비 14% 하락 한 상태로 전고를 이미 많이 회복한 상태. 

바로 옆에 연식/세대수 모두 비슷한 스윗닷홈이 있는데 가격이 미라주가 7~8천 싸다. 

스윗닷홈이 초중고를 모두 끼고 있고 홈플러스 바로 뒷편에 위치해 있으며, 

좀 더 주거 아파트 단지들이 모여 있는 느낌이 나기 때문인 것 같다. 

단지임장 했을 때도 스윗닷홈 단지가 확실히 넓고 쾌적한 느낌이 있었고 외벽이나 단지 내부 관리 상태도 매우 양호했다.

일동미라주는 수암시장과 좀 더 가까워서 그런지 주변에 스윗닷홈에 비해서 좀 비균질적인 느낌을 받았다.

따라서 미라주가 저평가 된 것이 아니고 가치대로 가격은 형성 되어 있는 것으로 보인다. 

다만 2028년에 라엘에스(2033세대) 입주하면 주변 환경이 더욱 좋아지면

라엘에스 가격에 키맞추기를 할 지 지켜봐야겠다. 

중요한 것은 이미 전고를 많이 회복한 상태임으로 싸지 않다. 따라서 가격 적정성에서 탈락. 

3. 전세 임대 가능한가? (O)

현재 전세입자가 거주중이며 계갱권을 사용했고 26년4월30일 퇴거 예정이다. 

집을 보여주는 것에 매우 비협조적임으로 26년1월 새로운 새입자를 받아야 할 것 같다. 

걱정되는 점은 28년 바로 인근 라엘에스 2033세대가 입주하는데 26년 퇴거 시점 새로운 새입자를 맞추면

라엘에스 입주장이 있기 때문에 세입자와 전세 계약시 3년으로 세팅하는게 유리 할 것 같다. 

또한 전세 매물이 아예 없어서 전세/월세 모두 대기 상태로 전세 세입자가 나가더라도 전세세팅은 문제 없을 듯 하다. 

4. 매매-임대 과정 대응 가능한가? (O)

세입자를 못 맞출 경우 주담대를 통한 잔금 가능. 

5. 최고의 물건인가?(확인필요)

울산 남구 내에서 야음과 위치적으로 매우 가까운 달동의 매물들을 아직 보지 못했다. 

두 지역 모두 울산 남구에서 가성비 주거지임이지만 달동에는 예술회관, 남구청, 대형병원 등이 있어

시장주변인 야음보다 주거 환경 면에서 사람들이 더 선호하지 않을까라는 생각이 든다. 

달동아파트 단지들과 투자자들이 요즘 많이 들어간다는 신정현대홈타운의 매물들을 좀 더 볼 필요가 있다. 

또한 울산 내 중구,북구,동구는 단지들은 아직 보지 못했음으로 

현재로서 일동미라주가 최고의 매물이라고 판단하기에는 내가 직접 확인한 데이터가 너무 부족하다. 

2. 매물임장 후 보완할 점

매물 임장을 하지 못한 것이 너무 아쉽다……:( 못한게 아니라 안 했다고 하는게 맞다. 

기차표가 없어서 못갔다는 것은 핑계다 ..ㅠ 

어짜피 남구 단지임장도 못끝냈고 입지분석도 못끝냈는데 매물임장 하는게 무슨 소용인가라는

생각이 들었고,, 이렇게 해야 할 이유보다 하지 못할 이유들을 생각하니 

엄청난 무기력감을 느끼며 임보도 쳐다보기 싫고 남구 혼자 임장 돌며 힘들었던 시간들이 무색해진 느낌을 받았다. 

목실감도 쓰기 싫고 아무것도 하기 싫었다 월부 시작하면서 처음 느껴본 무기력함..ㅠ 

근데 또 이렇게 마음 잡고 앉아서 과제하면서 단임하고 전임한 내용 바탕으로 이렇게 단지 분석하니

또 너무 재밌고 이 재밌는 걸 왜 안하고 그렇게 무기력하게 시간만 보냈는지 싶다..ㅠㅠㅠ 흑…ㅠㅠㅠ 

단지 분석 나위님이 알려주신 5단계 의사 결정 툴로 하니까 정말 재밌다. 

임보 쓸 때 기계적으로 복붙하는게 아니라 이렇게 단지 하나에 대해 내 생각을 정리해보고

주변 단지들과도 비교해보면서 하니까 정말 재밌다! 

자모님께 울산 남구 이거 어떻게 마무리 해야 하냐고 찡찡 댔더니 조언 해주신 말씀

"이 애매한 울산 남구! 일단 임장보고서 마지막 장표로 가세요. 
그리고 그 안에서 내가 알고 있는 내용 바탕으로 

입지 가치, 단지 선호도, 그리고 비교평가하여 투자 물건 뽑기까지 일단 해보세요. 
마지막 장표를 쓰고 그 다음으로 넘어갑시다. 그 다음에 넘어갔을 때 반드시 보이는게 있을 거에요"

이 말씀 대로 우선은 마지막 장표까지 쓰고 다음으로 넘어가자!! 

더 이상 무기력함 금지!!! 

전임한 내용으로 단지에 대해 분석을 하다 보니 실제 매물 임장이 정말 중요하겠다는 생각이 든다. 

물론 1차적으로 아파트 단지의 입지와 가치 판단이 가장 중요하지만

만약 입지에 대한 분석이 1차적으로 완료 되었다면 우리는 단지 전체가 아니라

하나의 집을 사는 것이기 때문에 가격/조건/상황이 나에게 가장 유리한 단 하나의 매물을 찾는 것이

정말 중요하겠구나 느낀 정말 의미 있는 한 달 이었다.

아일린아 계획 대로 하지 못했다고 너무 자책하지 말고 무기력해지지 말자 

천천히 가더라도 옳바른 방향으로 앞으로 나아가고 있는 나 자신을 칭찬해주자. 

그리고 다음 앞마당은 울산 남구를 기억하면서 

조금 더 자주 나가더라도 너무 무리한 스케쥴 짜지 말고 매주 임보,임장,과제,강의 등 

발런스를 잘 맞춰서 계획을 짜보자! 지금 이 투자가 단거리 전력질주가 아니고 장거리 마라톤임을 잊지 말자!!