남산타운, 약수하이츠 매물 임장 후기[호두냥냥이]

1. 매물 임장 후 느낀 점

1. 남산타운 24평형

   - 위치 :  버티고개에 가까운 단지 매물 입장, 버티고개역 상권이 확실히 약수역 상권보다는 약함을 느낄 수 있었음

             여유있는날 다시 약수역 근처 매물을 임장을 다시 할 필요성을 느꼈음

   - 분위기 : 최근 다시 분위기가 빠르게 올라가는 것을 전화임장을 통해서 느낄수 있었음, 

              4군데 전화해도 고층 매물이 많지 않음, 어쩔수 없이 탑층 매물을 둘러봄

   - 매물 : 탑층이라 확실히 복도에서 나와서 전망이 좋았으나, 구축이기 때문에 배란다 천장 보수 공사 필요해보임

                깔끔하게 수리되어 있어서 바로 전세를 놓을수 있는 수준이라 매력적으로 느껴졌음

                가격자체는 전고점 대비 하락율이 기준점대비 낮아서 매력적이지 않았으나, 

                24평형이 약수하이츠 대비 방이 +1이라 확실히 플러스 요인이 있음, 약수하이츠 28평형과 비교 필요

   - 보완할 점 : 워낙 대단지이기때문에 단지별 가겨차이가 많음 - 단지별 / 층별 시세차이 사전조사 필요  

                       (버티고객역과 약수역 가까운 단지로 비교할 필요 있음)  

2. 약수하이츠 28평

   - 위치 : 버티고개역 바로 앞인데, 상권이 확실히 잘되어 있고 바로 초역세권이라 매력적으로 느껴짐

   - 분위기 : 28평형은 매물 2개 있었고, 24평형은 매물 보기 쉽지 않음, 분위기가 빠르게 올라가고 있음

   - 매물 : 28평형은 귀한데, 세입자가 나간 상황이라 집을 볼 수 있었음 

                다만 저층인데, 앞에 약수하이츠 벽이 있어(벽에 약간의 쓰레기가 보임) 이게 장점인지 단점인지 모호함

                장점으로 보이는것은 봄에는 풀을 감싸는 벽이라, 프라이버시가 오히려 보호되고 일조량도 나쁘지 않음

                단점으로 보이는것은 벽이 겨울에는 삭막해보이고, 벽에 걸린 쓰레기를 잘 안치우는 느낌을 받음

                세입자를 미리 내보내는거 자체가 그만큼 매력적이지 않은 매물 같아 보이긴 했음

                다만 24평형에 비해, 방3개고 넓은 구조라 매력적이었으나 33평형과 1억밖에 차이가 나지 않음

                하지만 28평형도 서향집은 1억정도 싸다는 말을 들음

    - 보완할점 : 대단지는 평형도 남향/서향에 따라 가격차이가 큼, 사전에 단지별 가격을 고려해야 겠음 

 3. 약수하이츠 32평

    - 매물 : 1년전 올수리 매물로 가격이 확실히 비쌌으나, 탑층이라 조금은 가격이 다운되어 있는 매물

                 가장 좋은 구조로 욕심이 났으나 예산에 벗어나는 매물로, 급매가 아니면 신중하게 봐야함

2. 매물임장 후 보완할 점

      - 아파트 자체에 사랑에 빠져 임장하지 말것, 철저하게 투자자 마인드로 아파트를 선별할것

      - 단지별 가격, 평형별 가격을 확실히 할것

      - 올수리와 수리전 매물의 가격차이를 미리 확인해볼 것

      - 여러부동산을 전화해보고 좋은 부사님을 대략 파악할수 있었고, 잘 정리하여 다음기회에 꼭 다시 방문할것

      - 임장시 체크리스트를 핸드폰에 저장해두고 (사전에 할것과, 현장에서 할것을 미리 구분할것)        

3. 앞으로 계획

     - 3월 : 서울투자기초반을 듣고 앞마당 확실히 만들기 : 중구

                 전고점 대비 하락 리스트 주차별 업데이트 하기 

                 중구 매임 

     - 습관화하기 : 관심아파트 시세트레킹 하기

                            관심아파트 단지별 가격 정리하기