호계동 평촌센텀퍼스트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 14조 수노을]

안녕하세요. 수노을 입니다.

안양시 동안구 호계동 평촌센텀퍼스트 아파트 수익률 분석 보고서 제출합니다.

✅아파트명 : 평촌센텀퍼스트 (2023 입주)

✅위치(지도) : 안양시 동안구 호계동 

✅입지평가

1. 직장 : B

  - 안양시 동안구 종사자수/사업체수 : 181,783 / 40,016 

2. 교통 : A

   - 강남역 50분(환승2회) / 여의도역 58분(환승2회) / 시청역 62분(환승1회)

3. 학군 : B

   - 신기중 87%

4. 환경 : A

   - 롯데백화점 평촌점 / 한림대학교성심병원 / 홈플러스평촌점, 이마트평촌점, 킴스클럽평촌점, 롯데마트의왕점

5. 공급 : A

    - 25년, 26년 아파트 공급은 적정 수요에 미치지 못하는 부족 상태로 예상된다.

      25년도 안양시 APT 입주물량이 1,467세대 이나, 전체 공급이 3,796가구로

      APT 이외의 다른 입주물량이 있는 듯 하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

    - 현재 시세 : 평촌센텀퍼스트 33평  현재 매매 12.9억,  전세 : 7.5억

    - 5년 내 고점 매입시 : 2024년 11월 매매 12.7억,  전세 : 7.5억

    - 5년 내 저점 매입시 : 2024년 3월 매매 9.02억,  전세 : 6.15억

✅현장사진

    - 3주차에 임장가서 현장사진 찍어오겠습니다^^

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 

   - 현재 호가이긴 하나 시세가 전고점을 넘어 있다.

2) 환금성 : O 

   - 가운데 동이지만 중층 이상으로 일조량도 괜찮을 듯 하다.

3) 수익률 : X 

   - 전고점을 넘어선 호가로 수익을 기대하기 어렵다.

4) 원금보존 : △ 

   - 안양시 동안구는 수도권 상급지이고, 인덕원/동탄선 공사중으로 교통도 개선될 예정이라

     원금보존 될 것이라 생각된다. 전세가율 58%로 투자기준에 적합하지 않아 △ 

5) 리스크 대비: X

   - 투자금 5.4억 필요로 잔금 여력 부족하다.

나의 투자 결론

  : 평촌센텀퍼스트는 좋은 단지이긴 하나 투자처로서의 매력은 없다. 투자 X

    투자금 5.4억이면 서울의 상급지도 투자 가능한 수준이다.

✅ 작성하면서 느낀점

   - 24년도 3월에 분양가 보다도 낮은 금액에 거래 되었지만, 8개월 만인 24년도 11월에 3억이상 상승한 가격에 거래가 되었다.

     짧은 기간동안 하락장과 상승장을 동시에 보여준 단지라 조금은 특이하게 생각되었다.

     신축+대단지 프리미엄과 교통환경 개선에 단지의 가치는 충분히 있기 때문에 금방 가격을 회복하고 전고점을 찍을 수 있었던 것 같다.

     (그렇기 때문에 너바나님께서 2강에서 말씀하신 단지 중 하나이지 않을까?^^)

항상 고맙습니다.   :)