✅부천 중동 세트럴 파크 푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
경기도 부천 종사자수 : 318,670명 / 사업체수 : 87,889
2. 교통
강남역: 1시간 7분 / 여의도: 58분 / 시청: 1시간
3.학군
상일중 89%
중흥중 87%
계남중 84%
부명중 82%
4. 환경
롯데백화점, 현대백화점,
이마트, 홈플러스, 뉴코아 아울렛
5. 공급
2025년 3월 부천중앙하이츠심곡 84세대 입주
이후 공급 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 부천 중동 센트럴 파크 푸르지오 35평 매매 12.4억, 전세 6.6억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 13.5억 전세 8.2억
5년 내 저점 매입시 : 2023년 5월 매매 9.7억 전세 6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
근처 힐스테이트 동일 평형과 비교 동일 생활권과 강남과의 교통 역시 동일 더 연식있는 반면 매매가가 더 비쌈
전고점 대비 -8% 밖에 빠지지 않음
2) 환금성 : O
부동산 중 환금성이 가장 높은 “아파트”이며 신축, 대단지, 공원뷰로라는 입지 독점성을 가졌으며 저층이 아니므로
환금성은 좋을 것으로 예상
3) 수익률 : O
현재 부천의 공급이 적정 수요보다 낮아 수요 높을 것으로 예상되며 전고전보다 -1.1억 빠졌으나
추후 우상향으로 수익률 있을 것 으로 보여짐
4) 원금보존 : O
전세가율 53% 적정보다 낮은편
부천의 번화된 곳으로 입지 독점성 있고 추후 공급물량 없어 원금 보존 가능할 것으로 보임
5) 리스크 대비: X
주변에 대규모 공급 없음, 비싼 가격에 전세가가 따라 오르지 않은 상황으로 보임
투자금 5.8억은 현재의 나에게 과도한 선의 금액임
나의 투자 결론 :
주변 대량 공급이 없고 입지적 독점성으로 추후 가격 상승이 있을것 으로 보이지만 저평가 되지 않았다고 생각되므로 투자금액 (5.8억)보다 투자금액이 적고 더 저평가된 다른 매물을 찾아봐야 할 것으로 보임
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 해보는 아파트 수익률 보고서 작성,
가치를 판단하려면 비교 군이 있어야 한다고 알고 있는데
앞마당 하나도 없는 상황에서 투자 결론을 진행하려는 확신이 전혀 생기지 않았다.
가이드라인에 따라 이렇게 저렇게 하면서 이게 맞는 건가? 하는 생각이 많이 들었고
빨리 제대로 수익률 분석 하는 방법을 배우 싶다는 마음이 강해졌다.
아실과 네이버 부동산 이용방법도 아직 잘 몰라 시간도 더 많이 걸렸던 것 같다
나름 떠듬떠듬 만져보니 대체로 모든 관련 싸이트 들이 굉장히 편하게 볼 수 있게 잘 정리
되어 있는 것 같았고 아직 그 것들을 원활하게 사용할 실력이 부족하다는 생각이 많이 든다.
성격에 집요한 부분이 있어서 인지 나름 찾아 보는 재미가 있었지만 투자 결론을 정확하게 작성 할 수 없었다.
빨리 더 자세히 제대로 작성하는 방법을 배우고싶다!!!!
전세가율이 가진 의미와 전세가율이 높고 낮을 때의 장단점을 공부해야겠다.
https://weolbu.com/community/2770917
> 강의를 듣고 꼭 실천 해 보라고 해주셔서 다시 써본 아파트 수익률 보고서
댓글
