✅아파트명

도덕파크타운1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 광명시 종사자수 105,342명 (B Rank)
경기도 부천시 종사자수 318,670명 (S Rank)
서울시 금천구 종사자수 240,689명 (A Rank)
서울시 구로구 종사자수 255,449명 (A Rank)
서울시 영등포구 종사자수 435,017명 (S Rank)
서울시 강남구 종사자수 801,419명 (S Rank)
서울시 서초구 종사자수 487,976명 (S Rank)

2. 교통

강남 (49분) / 구디 (27분) / 가디 (17분) / 여의도 (44분)

3.학군

철산중 90.9 %
하안북중 85.4%
광명중 71.2%

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기
철산동 도덕파크타운1단지 (2002.05/1117세대/23평,계단식 방3/화1 )
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 08월	2023년 05월	2025년 3월
매매가	77,000	52,000	59,500
전세가	42,000	35,000	35,000
투자금 (전세가율)	35000 (55%)	17000 (67%)	24500 (59%)
고점에 매수 시 수익률			-50%
고점 매수 시 순수익			-17,500
저점에 매수 시 수익률 합계			44%
저점 매수시 순수익			7,500

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 22~23% 저렴 / 강남 도달 비슷한 시간 기준으로 봤을 때 용인 죽전에 있는 20평대 아파트들이 더 저렴한 것으로 보임

2) 환금성 : 언덕이 있긴하나 하안동 구축대비 그나마 연식이 낫고, 광명 지역 자체가 좋아지기 때문에 수요는 충분할 것으로 보임

3) 수익률 : 1.78억 (예상 수익금 - 전고점) / 2.45억 (투자금) = 73% (예상 수익률)

4) 원금보존 : 전세가율이 높지 않아서 60% 미만 투자금이 많이 들지만, 입지독점성이 생기고 있기 때문에 시간이 지나면 가치가 더 좋아질 듯.

5) 리스크: 근 몇년안에 입주물량이 너무 많음. 역전세 대응할 생각으로 투자하고 버티면 추후에 수익률 괜찮을 듯.

나의 투자 결론 : 광명자체가 워낙 크게 달라지고 있어서 신도시 급으로 좋아진다고는 하나 앞마당이랄 게 없기 때문에 저평가인지 비교 자체가 잘 안됨. 전세가율이 낮아서 투자금 자체가 많이 듦. 이 투자금이면 더 좋은 곳 살 수 있을지 비교 해봐야 할 것 같다. 그리고 매수 하더라도 물량이 너무 많기 때문에 입주시기를 피하기 쉽지 않다. 역전세를 고려해서 대응 가능하면 투자해야할 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

도덕파크타운 1단지는 고점 대비로는 확실히 빠져서 회복을 못하고 있다. 안전마진이 있다고생각할 수 있지만 비교 대상이 없어서 저평가인지 잘 알 수 없었다. 일단 주변 지역 중에 비슷한 시간대로 강남에 진입할 수 있는 20평대 아파트 (용인 수지, 죽전, 수원 영통, 평촌, 광명) 몇개를 뽑아서 보다보니 되려 영통 구축들이 싼게 아닌가란 생각이 들었다. (이게 맞는 결론일지 궁금하다) 어쨌든, 저평가 여부/비교 평가를 위해서 앞마당을 늘려야겠다고 생각했다.

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