광명시 철산동 도덕파크타운1단지 수익률 분석 보고서 [열기85기 34조 3년안에 일급지 자산4조 제라드]

✅아파트명

도덕파크타운1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 경기도 광명시 종사자수 105,342명 (B Rank)
• 경기도 부천시 종사자수 318,670명 (S Rank)
• 서울시 금천구 종사자수 240,689명 (A Rank)
• 서울시 구로구 종사자수 255,449명 (A Rank)
• 서울시 영등포구 종사자수 435,017명 (S Rank)
• 서울시 강남구 종사자수 801,419명 (S Rank)
• 서울시 서초구 종사자수 487,976명 (S Rank)

2. 교통

• 강남 (49분) / 구디 (27분) /  가디 (17분) / 여의도 (44분)

  

  

  

  

3.학군

• 철산중 90.9 %
• 하안북중 85.4%
• 광명중 71.2%

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 1) 저평가 : 전고점대비 22~23% 저렴 / 강남 도달 비슷한 시간 기준으로 봤을 때 용인 죽전에 있는 20평대 아파트들이 더 저렴한 것으로 보임 

2) 환금성 : 언덕이 있긴하나 하안동 구축대비 그나마 연식이 낫고, 광명 지역 자체가 좋아지기 때문에 수요는 충분할 것으로 보임 

3) 수익률 : 1.78억 (예상 수익금 - 전고점)  / 2.45억 (투자금) = 73% (예상 수익률) 

4) 원금보존 : 전세가율이 높지 않아서 60% 미만 투자금이 많이 들지만, 입지독점성이 생기고 있기 때문에 시간이 지나면 가치가 더 좋아질 듯. 

5) 리스크: 근 몇년안에 입주물량이 너무 많음. 역전세 대응할 생각으로 투자하고 버티면 추후에 수익률 괜찮을 듯.

• 나의 투자 결론 :  광명자체가 워낙 크게 달라지고 있어서 신도시 급으로 좋아진다고는 하나 앞마당이랄 게 없기 때문에 저평가인지 비교 자체가 잘 안됨. 전세가율이 낮아서 투자금 자체가 많이 듦. 이 투자금이면 더 좋은 곳 살 수 있을지 비교 해봐야 할 것 같다. 그리고 매수 하더라도 물량이 너무 많기 때문에 입주시기를 피하기 쉽지 않다. 역전세를 고려해서 대응 가능하면 투자해야할 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

도덕파크타운 1단지는 고점 대비로는 확실히 빠져서 회복을 못하고 있다. 안전마진이 있다고생각할 수 있지만 비교 대상이 없어서 저평가인지 잘 알 수 없었다. 일단 주변 지역 중에 비슷한 시간대로 강남에 진입할 수 있는 20평대 아파트 (용인 수지, 죽전, 수원 영통, 평촌, 광명) 몇개를 뽑아서 보다보니 되려 영통 구축들이 싼게 아닌가란 생각이 들었다. (이게 맞는 결론일지 궁금하다) 어쨌든, 저평가 여부/비교 평가를 위해서 앞마당을 늘려야겠다고 생각했다.