울산 신정동 문수로 2차아이파크 2단지 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 102조 아이행복여행]

✅아파트명

     - 문수로 2차아이파크 2단

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

     - 남구 종사자수  174,836명

2. 교통

3.학군

     - 학성중 96%, 울산서여자중 96%, 신정중 89%

4. 환경

     - 롯데마트 달동점, 중앙병원, 삼산동 현대백화점 및 롯데백화점(버스15분)

5. 공급

     - 2025년 입주 울산대공원한신더휴 외 2개 1,015세대 / 적정수요 1,523세대 이므로 공급부족

     - 2026년 입주 문수로푸르지오어반피스 외 3개 1,044세대 / 적정수요 1,523세대 이므로 공급부족

     - 2027년 입주 더폴울산신정 외 3개 1,573세대 / 적정수요 1,523세대 이므로 공급적정

     - 2028년 입주 라엘에스 외 2개 3,080세대 / 적정수요 1,523세대 이므로 공급과다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가는 전고점 대비 13%정도 하락한 구간에서 매수가 이루어 지고 있음 또한 전세가율은 55%정도 이므로 지방투자 원칙 전고점대비 20%하락 부동산이 무릎이하일 가능성이 크며 전세가율 80%로 전세가율이 뒷받침 되고 있지않으므로 저평가가 아니라고 판단됨

2) 환금성 : 아실에서 거래량순위 20년1월부터 25년 3월까지 검색결과 해당아파트는 9위를 기록한 것으로 보아 매매자들이 많다는점에서 환금성이 높음

3) 수익률 : 고점에서 매수시 -20%, 저점에서 매수시 +42%이므로 연 평균 약14%의 수익률을 보여주고 있는 것으로 
보아 적정한 수익률이지만 월부에서 추구하는 연평균 20%의 수익에는 미치지 못함

4) 원금보존 : 매수하고자 하는 사람이 많으며, 울산 대표의 학군지다보니 전세가율이 오를 가능성이 큼, 따라서 입주물량에 맞추어 전세가를 잘 책정한다면 원금보전은 충분히 가능함

5) 리스크 대비: 2027년 및 2028년에 공급이 수요보다 높게 있어 하락장이 올 수 있으므로 전세가를 미리 낮춰서 세입자를 받는것이 좋아보임

나의 투자 결론 :  월부투자 기준에는 못미치나 수익률이나, 환금성, 원금보존에 우수한 것으로 판단되고 27년 28년 입주물량이 수요보다 많아 리스크대비가 필요함.
또한, 투자금이 약 4.1억정도 투자되야하므로 다른 수도권지역 임장을 통해 더 나은 부동산에 투자하는게 
바람직한 것으로 사료됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 과제를 하다보니, 왜 해당 아파트가 비싼지 알 수 있게되었고 실제로 임장해보니 거리에는 중학생 쯤되보이는 아이들이 많았으며 밤 늦게까지 학원가가 불을 훤히 밝히고 있었습니다. 임장을 다니면서 이렇게 분석해서 데이터가 쌓인다면 실패없는 투자가 가능하다는 생각이 듭니다!