봉천동벽산블루밍1차 아파트, 길음동부센트레빌 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 11조 엉탐정코난]

✅아파트명

: 봉천 벽산 블루밍 1차 아파트 vs 길음동부센트레빌

✅위치(지도)

 봉천 벽산 블루밍 1차 아파트

 길음동부센트레빌

✅입지평가

1. 직장

관악구 종사자수 : 128.417명, 사업체수 : 37.915개

성북구 종사자수 : 111.005명, 사업체수 : 23.617개

2. 교통

 봉천 벽산 블루밍 1차 아파트

강남역 36분 / 여의도역 32분 / 시청 36분 

 길음동부센트레빌

강남역 63분 / 여의도역 50분 / 시청 38분 

3.학군

 봉천 벽산 블루밍 1차 아파트

구암중 82.6%

 길음동부센트레빌

숭곡중 / 67.8%

4. 환경

봉천 벽산 블루밍 1차 아파트

킴스클럽 봉천점

보라매병원

에이치플러스 양지병원

 길음동부센트레빌

이마트 미아점

현대백화점 미아점
고려대학교안암병원

5. 공급

봉천 벽산 블루밍 1차 아파트

  서울대 벤처타운역푸르지오 / 2025년 5월 / 571세대

 길음동부센트레빌

 장위자이레디언트 / 2025년 3월/ 2840세대

상월곡역장위아트포레 / 2025년 5월 / 191세대

보문센트럴아이파크 / 2026년 9월/ 199세대

푸르지오라디우스파크 / 2027년 3월/ 1637세대

창경궁롯데캐슬시그니처/ 2027년 4월/ 1223세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 벽산블루밍 1차 34평 현재 매매 8.5억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 10.75억 전세 4.41억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 7.5억 전세 4.35억

현재 시세:  길음동부센트레빌 평 현재 매매 8.7억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.9억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 7억 전세 4.5억
 

✅현장사진

벽산블루밍 1차

  길음동부센트레빌

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 벽산블루밍 1차 전고점 대비 현재 21% 떨어짐. 

                 길음동부센트레빌 전고점 대비 현재 20% 떨어짐. 

 교통의 경우 강남 여의도 시청역 모두 벽산블루밍 아파트가 더 가깝고, 학군도 더 좋다. 다만 대형마트 백화점이 벽산 블루밍이 없어서 실제 살기에는 길음동부센트레빌이 좋아보인다. 하지만 투자 목적이니 만큼 강남이 가까운 벽산 블루밍 아파트가 조금 더 좋아보임.  

2) 환금성 : 둘 다 저층이 아닌 아파트로 환금성은 좋아보임

3) 수익률 

: 현재 시세 매수시 벽산블루밍은 투자금이 3.5억이 들어간다. 기대수익은 10.75(전고점)-8.5(현재시세)=2.25억이므로 수익률은 64%다. 

현재 시세 매수시 길음동부센트레빌은 투자금이 3.7억이 들어간다. 기대수익은 10.9(전고점)-8.7(현재시세)=2.2억이므로 수익률은 59%다. 

따라서 수익률의 경우에도 벽산블루밍 1차가 좋아보임.

4) 원금보존 : 

벽산블루밍은 전세가율 59%, 길음동부센트레빌은 57%로 둘 다 적정하다.

다만 벽산블루밍 1차에 비해 길음동부센트레빌은 입주물량이 많아 보인다.

둘다 (벽산)20년 (길음)22년이 되어 20년 이하의 아파트는 아닌 점은 아쉽다.

하지만 둘 다 전고점 대비 20%이하로 빠졌기 때문에 투자하기에 나쁜 아파트는 아니어보인다.

5) 리스크 대비: 

벽산의 경우 2년 후 입주가 없어 리스크가 길음대비 적어보인다.

나의 투자 결론 

: 벽산과 길음을 대비해본 결과 투자금, 리스크, 교통, 수익률, 학군 등의 영역에서 벽산이 나아보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 

: 너무 어렵다.  아파트 하나를 사는 데  엄청난 비교 평가가 필요하다는 것을 알았다. 꼴랑 2개 비교 평가했는데 오래 걸린다. 남편이 안도와주고 혼자 했으면 2시간 이상 걸렸을 것 같다.