✅아파트명 : 동대문구 전농동 래미안크레시티
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통
강남 36분 / 시청 32분 / 여의도 49분
3.학군
동대문중 64%, 숭인중 71%
4. 환경
단지 반경 1km 안에 롯데백화점, 롯데마트
5. 공급
25년 13,979세대, 26년 913세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 청량리역 역세권 입지독점성을 가진 가치있는 단지. 전고점대비 16% 하락 - 싼건가….??
‘23 SKY-L65 36평 17.5억 / '23 한양수자인 36평 15억
’18 롯데캐슬 34평 14.5억 / '18 래미안미드카운티 33평 13.5억
2) 환금성 : 역세권, 준신축, 브랜드 대단지, 4층이상&탑층제외 - 사람들이 선호할 만한 단지이다!
3) 수익률 : 전고점 회복한다면 수익률 39%, 수익금 2.7억원 - 투자금이 좀 많이 들어간다…
4) 원금보존 : 전세가 7억. 10년뒤 2배 14억. - 공급에 전세눌린거 감안 이 단지는 투자해도 원금을 잃진 않겠구나.
5) 리스크 대비: 25년 동대문구 뉴타운 공급폭탄으로 전세가가 많이 눌려있음. 지금 투자한다면 전세맞추기 좀 어려울 수 있고 투자금이 예상보다 많이 들어갈 수 있다. 그러나 25년 이후엔 공급이 줄어드는 것으로 나타나 이후 전세가 상승으로 투자금 회수 가능할 것으로 보임. 2년 뒤 전세갱신도 잘 염두해야하므로 절대 무리하지 않고 감당하능한 수준 내 무리하지 않아야함.
나의 투자 결론 :
가치있는 단지이고 사람들이 선호하는 단지임.
전고점 대비 16%인하로 아주 싼건 아니지만,, 그래도 좀 싼듯..
그렇지만 동대문구 대규모 공급으로 전세가 눌려 투자금이 많이 들어감..
매매가 변동 추이와 전세가 회복되는 추이 째려보기!
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의에서 들을 땐 끄덕끄덕했는데 막상 단지에 적용해서 스스로 생각해보니 쉽지 않다.
많이 해보고 많이 익숙해져서 스스로의 결론에 신뢰감을 주자!
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