아파트분석

[열기85기 저평가된 아파트 잘 찾아서 고점에 8자0 슈퍼영웅에디] 동대문구 래미안크레시티 아파트 수익률 보고서

  • 25.03.13

 

아파트명 : 동대문구 전농동 래미안크레시티

 

위치(지도) :

 

입지평가

 

1. 직장

 

동대문구 종사자수 146,383명

 

2. 교통

 

강남 36분 / 시청 32분 / 여의도 49분

  

3.학군

 

동대문중 64%, 숭인중 71%

 

4. 환경

 

단지 반경 1km 안에 롯데백화점, 롯데마트

 

5. 공급

 

25년 13,979세대, 26년 913세대

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 청량리역 역세권 입지독점성을 가진 가치있는 단지. 전고점대비 16% 하락 - 싼건가….??

                  ‘23 SKY-L65 36평 17.5억 / '23 한양수자인 36평 15억 

                  ’18 롯데캐슬 34평 14.5억 / '18 래미안미드카운티 33평 13.5억

2) 환금성 : 역세권, 준신축, 브랜드 대단지, 4층이상&탑층제외 - 사람들이 선호할 만한 단지이다!

3) 수익률 : 전고점 회복한다면 수익률 39%, 수익금 2.7억원  - 투자금이 좀 많이 들어간다…

4) 원금보존 : 전세가 7억. 10년뒤 2배 14억. - 공급에 전세눌린거 감안 이 단지는 투자해도 원금을 잃진 않겠구나.

5) 리스크 대비: 25년 동대문구 뉴타운 공급폭탄으로 전세가가 많이 눌려있음. 지금 투자한다면 전세맞추기 좀 어려울 수 있고 투자금이 예상보다 많이 들어갈 수 있다. 그러나 25년 이후엔 공급이 줄어드는 것으로 나타나 이후 전세가 상승으로 투자금 회수 가능할 것으로 보임. 2년 뒤 전세갱신도 잘 염두해야하므로 절대 무리하지 않고 감당하능한 수준 내 무리하지 않아야함.

 

나의 투자 결론 : 

가치있는 단지이고 사람들이 선호하는 단지임.

전고점 대비 16%인하로 아주 싼건 아니지만,, 그래도 좀 싼듯..

그렇지만 동대문구 대규모 공급으로 전세가 눌려 투자금이 많이 들어감..

매매가 변동 추이와 전세가 회복되는 추이 째려보기!

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의에서 들을 땐 끄덕끄덕했는데 막상 단지에 적용해서 스스로 생각해보니 쉽지 않다.

많이 해보고 많이 익숙해져서 스스로의 결론에 신뢰감을 주자!


댓글


코지하우스2호점
25. 03. 16. 15:55

잘봤습니다!! 엄청 꼼꼼하십니다

행복한 성장
25. 03. 18. 16:09

에디님. 많이 배우고 갑니다. 감사해요~^^