공릉동 태릉 해링턴플레이스 [열반스쿨 기초반 85기 (조없음) 파파윤]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 공릉동 태릉 해링턴플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 노원구 종사자수 130,553명 (출처 : 서울열린데이터광장)

2. 교통

• 강남 53분 / 여의도 58분 / 시청 46분

3.학군

• 학업성취도 태랑중 87%, 공릉중81

4. 환경

• 병원 – 원자력병원 3분, 서울의료원 7분 (자차 기준)

• 마트 – 이마트 7분, 홈플러스 5분 (자차 기준)

5. 공급

• 2028년 2448세대 (서울원 아이파크 2028.07 / 2264세대 등)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재시세 : 공릉동 태릉해링턴플레이스 29평 현재 매매 9.6억, 전세 6.5억
• 5년 내 고점 매입 시 : 2022년 2월 매매 11.9억, 전세 7.4억
• 5년 내 저점 매입 시 : 2024년 5월 매매 8.5억, 전세 5.9억

✅현장사진

(사진 출처 : 인터넷)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : A, 서울 3억대 갭투자 아파트 중 상대적 저평가 (첨부 비교표)

2) 환금성 : S, 1308세대 대단지 아파트로 환금성 좋음 (4층 이상 매수하기)

3) 수익률 : A

• 2022년 고점까지 오른다고 가정 시, 수익률 74% (수익금 2.3억, 투자금 3.1억)
• 24년 저점 대비 2배 상승 시, 수익률 548% (수익금 8.5억, 투자금 3.1억)
• 24년 이후 매매가는 정체되어 있으나, 전세율은 상승하고 있음.

4) 원금보존 : S

• 전세가율 68% (전세 6.5억, 매매 9.6억). 전세가율 70%까지 떨어져도 매매가 9.3억원 수준으로 투자금 대비 손실액이 크지 않아 하방 안정성 높음
• 입지 독점성 양호. 태릉 우성아파트 재건축 추진중이나 아직 안전진단 단계로 10여 년은 이슈 없을 듯. 주변 재개발 예정 없음.

5) 리스크 대비: B

• 2028년 서울역 아이파크 입주로 (차량 12분 거리) 매매 및 전세가에 영향 있을 수도 있음. (but 노원구에 아파트가 워낙 많아서 개별 단지에 큰 영향은 없을 듯)

나의 투자 결론 : 

서울에서 투자금 3억원으로 매수 가능한 신축(10년이내) 아파트 중에서 전고점 대비 현시세가 가장 낮아 저평가 상태이고,

1308세대 대단지로 환금성이 좋고 전세가율 68%로 안전마진이 있다고 판단되어,

전고점 11.9억원까지 올랐던 아파트로(현시세 + 2.3억원) 작년부터 전세금이 상승하고 있으나 아직 매매가격은 변동이 적어서 향후 괜찮은 수익금과 수익률을 얻을 가능성이 높다고 생각되어,

태릉 해링턴플레이스 29평형은 투자 메리트가 충분하다는 의견입니다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 임장을 간 것도 아니고 방에서 자료 검색만 했는데도, 은근히 어렵고 생각보다 시간이 많이 걸리네요. 

투자금액을 정해서 아파트 별로 비교분석을 하고, 강의에서 배운 기준을 토대로 나름대로 순위를 매겨보는 게 큰 도움이 되는 것 같습니다. 

혼자 방구석에서 공부하는 것보다 현장에서 여럿이 의견을 교환하면 더 많이 배우겠죠? 다음 달 강의는 수강신청을 일찍 해서 꼭 조모임에 참석하도록 하겠습니다. 

그리고 강의를 들을 수록 지금 아파트를 사지 않으면 늦을 것만 같은 조급함이 자꾸만 몰려오는데요 ㅜㅜ 

이런 조급한 마음을 잘 다스리는 것도 부동산 투자를 잘 하기 위해 꼭 필요한 과정이겠죠.

강의에서 알려주시는 내용들 모두 꼼꼼히 메모하고 머리속에 잘 새겨서 여름 전까지 1호기 투자 꼭 성공하도록 하겠습니다. 

감사합니다!!!