증산동 DMC센트럴자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 86조 효짱1]

✅아파트명

증산동 DMC센트럴자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 = B등급

2. 교통 :  강남 58분 / 여의도 34분 / 시청34분  =A등급

3.학군 

• 증산중
• 학업성취도 63.1%, 특목고 진학률 3.7%

=> 상위권/하위권 격차 큼

• 근처 학원가 없음(11개)

=C등급(학군이 거주지 선택요소X)

4. 환경

은평구

백화점 1개

대형마트(1km이내) 1개

=A등급

5. 공급

2025년 입주량 : 876

2026년 입주량 : 312

2027년 입주량 : 0

2028년 입주량 : 260

=S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전고점 대비 6% 하락한 상태

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (전고점 대비 하락률 6%)

2) 환금성 : O (1,388세대 및 2022년 초신축)

3) 수익률 : X (투자금 8억→ 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 8억만큼 올라줘야 16.25억+8억=24.25억

현재 가격 고점 가격까지 거의 약 1억 차이로, 고점 거의 회복

4) 원금보존 : X (입지독점성 있으나, 전세가율 50%로 기준 미충족)

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O (과거 최대 1억까지 역전세… ex.2021년 10월 전세 놓고→2년뒤 2023년 10월 전세 만료시)

나의 투자 결론 : 전고점 대비 하락률 6%로, 가격이 이미 많이 올라온 상태. 투자하기에 적합하지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

은평구 대장아파트인 이유를 알게 되었습니다. 

그리고 서울 신축아파트에 대한 수요가 매매가에 반영되어 있다는 걸 알 수 있었습니다.

DMC 센트럴자이 은평구 대장아파트인 이유

1. 초신축(2022년)
2. 지하철 노선 2개의 역세권
3. 3도심으로 1시간 이내 출퇴근 가능

=> 입지 좋은 신축은 가격이 높다!