아파트분석

간석래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 44조 또지또규]

  • 25.03.14

아파트명

 

간석래미안자이

 

 

위치(지도)

 

 

 

 

입지평가

 

1. 직장 : A

 

 

2. 교통 : C

 

*강남 : 1시간 12분

*여의도 : 53분

*시청 : 1시간 2분

 

 

 

 

3.학군 : A

 

*인천정각중 : 93%

*구월중 : 82%

 

 

4. 환경 : B

 

 

5. 공급 : S

 

  

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현재 시세: 간석래미안자이 34평 현재 매매 5.7억, 전세 3.0억. 투자금 2.7억

 

5년 내 고점 매입 시: 2021년 10월 매매 7.63억 전세 4.2억. 투자금 3.43억

 

5년 내 저점 매입 시: 2023년 6월 매매 4.98억 전세 3.02억. 투자금 1.96억

 

 

 

현장사진

 

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 :

 -  

 

 - 전고점 대비 26% 하락률

 - 전고 대비 하락률을 보면 절대적인 저평가 구간이지만, 지역 내 다른 매물(남동구 호반베르디움)과 지역 간 다른 매물(서대문구 연희 성원)을 비교했을 때는 투자금 면에서 호반에게, 저평가 정도에서 연희 성원에게 밀림

 

2) 환금성 : O

 - 14층

 

3) 수익률 :

- 전고점 달성 시 수익률 71.4% - 전

- 10년 내 매매가 두 배 달성 시 565%

- 10년 내 수익률 200%가 되려면 매매가가 11.1억이 되어야 함. 전고점이 11억인 다른 단지를 찾아보면 남동구 내에서는 없고, 

서대문구 무악청구 1차(33평형)

 

동대문구 이문E편한세상(34평형)

 

영등포구 신길삼성래미안(32평형)

 

  가치 면에서 비교가 안됨

 

4) 원금보존 :  

 -  전세가율 52.6%

 - 수도권 기준 충족하지 않음

 

5) 리스크 대비:  

 - 잔금대비 가능

 - 2년 뒤 전세금의 10% 보유 가능 

 - 공급물량 기준 이하

 

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 수익률이 전고점에 다다를 경우 200%가 되지 않고、전세가율이 아직 낮아 원금보존이 확실하지 않으므로 투자하지 않는다。

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산을 하지 않으면 ‘좋은 물건을 비싸게 살 수 있다’는 것을 다시 한 번 느꼈다。 꼭 해봐야겠다。


댓글


이젠열심히
25. 03. 15. 01:51

수익률 보고서는 이런 식으로 작성해야 하나 보네요. 필요한 것들만 깔끔하게 작성하셨네요. 저도 다음엔 조장님과 비슷하게 작성해 보겠습니다! 고생하셨어요!

에프리콧엘리
25. 03. 16. 23:18

수익률 보고서 작성하려고 하니 막막했는데 또또조장님처럼 이렇게 깔끔하게 작성하도록 해봐야겠어여!! 역시 또또조장님!! 항상 많이 배우고 있습니다!

성공루틴
25. 03. 17. 17:28

역시~~ 또교수님 완벽 그잡채!!!ㅎㅎㅎ 멋져용