간석래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 44조 또지또규]

✅아파트명

간석래미안자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 

2. 교통 

*강남 : 1시간 12분

*여의도 : 53분

*시청 : 1시간 2분

3.학군

*인천정각중 : 93%

*구월중 : 82%

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 간석래미안자이 34평 현재 매매 5.7억, 전세 3.0억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.63억 전세 4.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 4.98억 전세 3.02억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O-전고점 대비 26% 하락률 

2) 환금성 : O-14층

3) 수익률 : 세모－ 전고점 달성 시 수익률 71.4% ／ １０년 내 매매가 두 배 달성 시 565%

4) 원금보존 : Ｘ － 전세가율 63.4%（수도권 기준 충족하지 않음）

5) 리스크 대비: Ｏ － 잔금대비 가능 ／ ２년 뒤 전세금의 10% 보유 가능 ／ 공급물량 기준 이하

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 수익률이 전고점에 다다를 경우 200%가 되지 않고、 전세가율이 아직 낮아 원금보존이 확실하지 않으므로 투자하지 않는다。

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산을 하지 않으면 ‘좋은 물건을 비싸게 살 수 있다’는 것을 다시 한 번 느꼈다。 꼭 해봐야겠다。