간석래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 44조 또지또규]

✅아파트명

간석래미안자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A

2. 교통 : C

*강남 : 1시간 12분

*여의도 : 53분

*시청 : 1시간 2분

3.학군 : A

*인천정각중 : 93%

*구월중 : 82%

4. 환경 : B

5. 공급 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 간석래미안자이 34평 현재 매매 5.7억, 전세 3.0억. 투자금 2.7억

5년 내 고점 매입 시: 2021년 10월 매매 7.63억 전세 4.2억. 투자금 3.43억

5년 내 저점 매입 시: 2023년 6월 매매 4.98억 전세 3.02억. 투자금 1.96억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

 -  

 - 전고점 대비 26% 하락률

 - 전고 대비 하락률을 보면 절대적인 저평가 구간이지만, 지역 내 다른 매물(남동구 호반베르디움)과 지역 간 다른 매물(서대문구 연희 성원)을 비교했을 때는 투자금 면에서 호반에게, 저평가 정도에서 연희 성원에게 밀림

2) 환금성 : O

 - 14층

3) 수익률 : △

- 전고점 달성 시 수익률 71.4% - 전

- 10년 내 매매가 두 배 달성 시 565%

- 10년 내 수익률 200%가 되려면 매매가가 11.1억이 되어야 함. 전고점이 11억인 다른 단지를 찾아보면 남동구 내에서는 없고, 

서대문구 무악청구 1차(33평형)

동대문구 이문E편한세상(34평형)

영등포구 신길삼성래미안(32평형)

  가치 면에서 비교가 안됨

4) 원금보존 : Ｘ 

 -  전세가율 52.6%

 - 수도권 기준 충족하지 않음

5) 리스크 대비: Ｏ 

 - 잔금대비 가능

 - ２년 뒤 전세금의 10% 보유 가능 

 - 공급물량 기준 이하

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 수익률이 전고점에 다다를 경우 200%가 되지 않고、전세가율이 아직 낮아 원금보존이 확실하지 않으므로 투자하지 않는다。

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산을 하지 않으면 ‘좋은 물건을 비싸게 살 수 있다’는 것을 다시 한 번 느꼈다。 꼭 해봐야겠다。