✅아파트명 : 홍제동 인왕산현대(힐스테이트)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 직장 종사자수 : 118,256명
사업체수 :28,522
2. 교통
강남 : 44분 / 시청역 : 33분 / 여의도 : 55분
강남과 도심업무지구 모두 1시간이내 도착 가능한 단지이다.
3.학군
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 홍제동 인왕산현대 (00년/700세대/32형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 08월 | 2024년 06월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 110,000 | 75,400 | 92,000 |
| 전세가 | 39,400 | 51,500 | 55,000 |
| 투자금 (전세가율) | 70600 (36%) | 23900 (68%) | 37000 (60%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -25% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -18,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 69% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 16,600 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 -19.55% 저평가
2) 환금성 : 700세대 / 6층 9.2억 으로 환금성 충족
3) 수익률 : 수익률 200%시 투자금 3.7억 *2 = 7.4억 +9.2억(현재가) = 16.6억
향후 서울의 매매가가 10년에 2배라고 한다면 충분히 달성가능
4) 원금보존 : 전세가가 5.5억으로 2년에 5%인상한다는 것을 감안하면 충분히 원금보전이 가능할 것으로 예상
5) 리스크 대비: 서대문구는 25년 이후로 공급이 거의 없고 주변에 인구이동이 많은 지역인 마포구, 은평구, 고양시의 공급물량이 적정수요보다 적은 것으로 보아 리스크는 없을 것으로 예상한다.
나의 투자 결론 :
인왕산현대는 3호선 홍제역과 무악제역을 도보 5분이내로 이용할 수 있는 단지이며 도심업무지구인 시청역을 도보로도 출퇴근 가능한 단지이다. 강남까지 1시간이내 도착 가능한 단지이지만 굳이 도심업무지구가 가까운 곳이라서 강남을 이용하려고 살지는 않을 것으로 생각한다. 주변에 백화점, 대형마트 등의 인프라가 아쉽기는 하지만 현재 신축들이 들어와있고 재개발이 되는 곳이 있기에 향후에는 인프라가 더 좋아질 것으로 예상하며 중학교 학군은 별로지만 서대문구에서 선호하는 1등 안산초등학교가 단지에서 큰길을 건너는 위험이 있으나 안산초 배정으로 인한 수요 또한 있을 것으로 예상된다.
한가지 더 아쉬운 점은 학원가가 없어서 아이들을 공부시키기 위한 수요는 적을 것으로 판단한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
한땀 한땀 작성하면서 주변환경들을 생각하고 단지를 그냥 생각할 때는 구축이라는 것만을 보았다면 단지주변을 보며 단지의 가치를 좀 더 평가 할 수 있게 된다.
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