산본 래미안 하이어스 아피트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 44조 이젠열심히]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

산본 래미안 하이어스 총 2644세대 전용84A(596세대)

✅위치(지도)

경기도 군포시 산본동 1240

산본신도시 대장

✅입지평가

1. 직장

 군포시 B 등급 종사자 115,375명, 사업체 수 26,843

2. 교통

평일 출근 시간 7시 30분 출발

강남역 : 지하철 51분, 직행버스 1시간

여의도역: 51분, 57분

시청역 : 1시간

주요 업무지구 1시간 커트라인

3.학군

인근 초등학교 : 한얼초등학교

인근 중학교
1) 궁내중학교(252명) 89% 과고 0명 외고 19명 7.8%

2) 산본중학교(282명) 88% 과고 0명 외고 13명 1.6%

3) 당동중학교(306명) 85% 과고 1명 외고 11명 4.5%

4) 수리중학교(222명) 90% 과고 0명 외고 9명 2.4%

단지 근처 초등학교는 있으나 중학교, 고등학교는 수리산 인근에 몰려있음 등교하는데 오르막 + 시간이 좀 걸림

4. 환경

마트

하나로마트, 이마트(1km) 뉴코아,홈플러스(1.5km)

종합병원

원광대병원, 인산의료재단 메트로병원(1.1km) 효산의료재단 지샘병원(1.5km)

공원

어린이공원128m

상권

작은 상권+학원가 인접 큰 상권 1개와 약간의 거리를 두고 있음.

5. 공급

 군포시 3년 내 1,152세대 입주
 금정역푸르지오 그랑블 2028.5 / 1072세대

금정역개성로니엘(주상복합) 2025.5 / 80세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점 매매 8억, 전세 4.65억 투자금 3.35억

현재 매매 9억, 전세 5.3억   전세 상환 +0.65억

시세차익 1억 투자금 2.7억
연수익률 1억/2.7억/ 2년 = 18%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가가 할만한 비슷한 급지의 단지 알지 못함. >> 알 수 없음.

                  23년 1월 기준 3.35억의 투자금이 필요 >> 이 돈이면 더 좋은 곳 투자 가능하지 않을까?
                  투자금 대비 효율이 안 나올 것 같음

2) 환금성 : 35평 기준 596세대 매월 3~4개 이상 매매 이루어짐. 현재 매물은 1개로 매물을 올리며 바로 팔 수 있을 것 같음 >>> 환급성 좋은 듯.

3) 수익률 : 최저점 기준으로 구매시 33~36% (1억 수익) 수익 연 16~18% 수익(5천)  최저점에 샀다면 수익률 좋음. 단 비슷한 급의 다른 단지의 최저 매수시 수익률을 알지 못해 비교적 좋은 것인지 판단하기 어려움.

4) 원금보존 : 최저점 당시 전세가율 59% 수도권 적정 전세가율 70%에는 못 미침. 경기가 안 좋을 경우 전세가가 받혀주지 않아 매매가격 하락의 우려가 있다 판단 됨.
                      의문점 : 산본 대장 치고 전세가가 너무 낮음. 매매가가 내려갈 확률이 높다고 생각하는 것 말고 오히려 전세가가 상승할 여력이 더 크다고 생각하면 안 되나??

5) 리스크 대비: 2.5천~5천의 현금 보유(전세 가격의 5~10% 현금확보)

6) 고점대비 하락률(하락장일때 확인) : 고점대비 하락률 - 저점(-32%), 현재(-23%) 좋아보임

나의 투자 결론 : 최저점 기준으로 수익률 나쁘지 않아보임. 현재 고점대비 -23%이기 때문에 고점 회복을 한다 생각하면 투자 매력도는 있음. B 전세가율이 낮아 위험부담이 있고 투자금이 너무 많이 듬. 같은 투자금이라면 더 좋은 입지의 매물 구매가 더 좋아 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가, 수익률(저점대비)를 보더라도 상대적으로 얼마나 좋은 것인지 알 수 없음. 비슷한 입지의 단지 가격과 저점대비 수익률을 비교 평가해 봐야 진짜 저평가, 좋은 수익률인지 알 수 있을 것 같음.

+ 생각보다 작성하는데 시간이 오래걸림. 하지만 여러번 하다보면 빠르게 할 수 있을 것 같음.

결론 : 앞마당을 넓혀 비교평가를 할 수 있는 장소를 많이 만들자 + 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 구매하기 위해 저환수원리 + 입지 분석 하는 법을 공부하자!